Estimer sa maison à Cogny

La maison forte d’Épeisse

Le manoir d’Épeisse donne une idée du bâti ancien de Cogny. D’après la base Mérimée, il est implanté à flanc de coteau et domine le village depuis l’ouest. Ses murs sont faits de moellons de calcaire et de pierre dorée taillée, avec une campagne de construction à la fin du XVe siècle et une autre à la fin du XVIe.

Le plan est rectangulaire, flanqué d’une grosse tour ronde au nord-est. L’ensemble n’occupe qu’environ 700 m² au sol, cours et communs compris, et le logis ancien à peine 200 m² : la notice y voit un très petit exemple de maison forte, aux bâtiments serrés autour d’une cour. À l’intérieur, un escalier à vis et deux cheminées ; l’une porte les armes de Pierre de Phélines, marié en 1688.

Inscrits en partie en 1989, le manoir et son portail d’entrée, au 287 route du Manoir, le sont en totalité depuis un arrêté du 17 décembre 2021. C’est une propriété privée.

Comment se passe l’estimation

L’agent relève la surface, les pièces, l’état, l’exposition, la vue et le terrain. Il compare ensuite la maison aux ventes récentes de Cogny et des villages voisins, puis vous remet un avis écrit avec les ventes retenues.

Les ventes de référence

La base DVF recense 12 ventes de maisons au prix du marché entre juillet 2025 et juin 2026. La médiane est de 3 088 €/m² ; le quart inférieur s’arrête à 1 877 €/m², le quart supérieur commence à 3 689 €/m². En surface, la vente médiane porte sur 143 m². Chaque vente est détaillée sur la liste des ventes de Cogny.

Le prix au mètre carré

D’une vente à l’autre, l’écart est fort : 1 545 €/m² impasse du Puits, 4 441 €/m² route du Prenet. Une maison de 80 m² route des Meules s’est vendue 265 000 €, une de 160 m² montée de la Mousse 650 000 €. L’état et la surface expliquent une large part de ces écarts.

Une maison ancienne ou récente

Le parc se partage entre un noyau ancien, 196 résidences principales d’avant 1919, et des maisons construites depuis 1971, 266 au total. Une maison de pierre au bourg, une ancienne ferme vigneronne et un pavillon des années 2000 ne se comparent pas avec les mêmes ventes.

La surface et les pièces

Les grandes maisons dominent : 318 résidences principales comptent au moins cinq pièces. Les ventes de l’année vont de 80 m², route des Meules, à 207 m², route de Rivolet. Les petits logements sont rares, 30 seulement d’une ou deux pièces.

Le terrain

Les terrains vendus avec les maisons varient beaucoup : 160 m² route des Meules, 2 000 m² route de Font Moiroux du Haut, 2 500 m² route de la Maladière. L’accès, la pente et l’exposition sur le coteau comptent autant que la surface.

L’étiquette énergétique

L’étiquette doit figurer dans l’annonce de vente. Sur les 17 maisons diagnostiquées en un an, la classe médiane est D ; deux sont en F et une en A. Le fioul chauffe 35 % des maisons diagnostiquées, l’électricité 29 % et les granulés de bois 24 %. Parmi les logements d’avant 1948 diagnostiqués, 31 % sont en F ou G.

Le mode de chauffage

Le recensement compte 155 résidences principales chauffées au fioul, 166 à l’électricité et 163 au bois ou à d’autres énergies. Pour un acquéreur, le coût du chauffage et les travaux de remplacement d’une chaudière au fioul pèsent sur l’offre.

Les abords du manoir

Le manoir d’Épeisse étant inscrit aux monuments historiques, certains travaux visibles dans ses abords sont soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France. Nous le vérifions avec vous si votre maison se trouve dans ce périmètre de protection.

Les diagnostics à réunir

Le vendeur fournit le DPE, l’état des risques et, selon l’âge de la maison, les diagnostics plomb, amiante, électricité et gaz. Géorisques recense 13 entrées pour Cogny, dont les mouvements de terrain et le radon. Si la maison n’est pas raccordée au réseau collectif, le diagnostic d’assainissement non collectif s’ajoute.

Ce que coûte la propriété

Avec un taux communal de 23,22 %, la taxe foncière médiane s’élève à 550 €. Un acquéreur compare ce montant à celui des villages voisins, de même que le mode de chauffage et les travaux à prévoir.

Les villages voisins

Pour situer une maison, nous comparons aussi les ventes de Lacenas, de Denicé et de Porte des Pierres Dorées, présentées sur nos pages avec la même méthode.

Votre demande

Indiquez dans le formulaire l’adresse de la maison et un numéro de téléphone ; aucune adresse e-mail n’est demandée. L’un de nos agents spécialisés vous rappelle pour convenir de la visite. Pour nous situer : l’agence de Villefranche-sur-Saône qui suit Cogny.