Estimation immobilière à Guéreins — 2 667 €/m² DVF, 2026
Le prix de votre bien à Guéreins dépend des 21 transactions récentes (2 667 €/m², robuste), de votre classe DPE (pression modérée, 15,4% de passoires en concurrence) et de votre surface (105 m² médiane). La solvabilité des acquéreurs potentiels est qualifiée effort élevé (11,1 années de revenu médian — 25 240 €/an). Ces données objectives permettent de construire une fourchette de prix défendable face aux acheteurs informés.
Source : mutations notariées DVF (cadastre). Valeur null si base < 5 ventes sur la période.
📊 Signaux de marché
Tendance 12m
en baisse
Demande
modérée
Liquidité
élevée
Données DVF — 2026
Prix médian /m²2 667 €/m²
Prix moyen /m²2 612 €/m²
Maison /m²2 736 €/m²
Surface médiane105 m²
Évolution des prix /m² (12 mois)-4,2 %
Évolution des prix /m² (24 mois)-4,2 %
Ventes résidentiel21
Population1 495
Tension locativesoutenue
Nb DPE diagnostiqués78
Estimation · Données DVF officielles
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Basé sur les données DVF réelles de votre commune
Sans engagement · Données confidentielles
📍 Guéreins
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Accessibilité marché · DVF + INSEE Filosofi
Accessibilité du marché à Guéreins
Comparer votre bien au marché exige de connaître la solvabilité réelle des acheteurs locaux. Calculé sur le revenu médian INSEE et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)25 240 €/an · 2 103 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 25 240 €/an
(2 103 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 694 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 124 237 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
L'estimation immobilière à Guéreins combine plusieurs sources de données. La référence de prix : les prix DVF de Guéreins (2 667 €/m², 21 transactions). Le facteur DPE : diagnostic DPE à Guéreins (15,4% passoires, classe D) — un bien A-C vaut 5-15% de plus qu'un F-G. Le contexte de vente : marché 44 transactions enregistrées (-4,2%, signal équilibré). Pour projeter la vente : guide de vente à Guéreins. Pour comprendre les sous-marchés : maisons à Guéreins et appartements à Guéreins.
Votre bien vaut-il plus ou moins que le prix médian DVF de Guéreins (2 667 €/m², robuste) ? La réponse dépend de quatre facteurs. Le DPE : en dessous de la classe médiane D, décote de 5-15%. Au-dessus (A-C) dans un marché à 15,4% de passoires : premium de 5-15%. La surface : au-dessus de 105 m² médian, effet de liquidité réduit (moins d'acheteurs). La localisation : les rues indexées dans les DVF locaux montrent un écart de ±18% vs la médiane. L'état : une rénovation récente peut compenser une classe DPE moyenne. Ces quatre ajustements, appliqués au prix de référence DVF, donnent l'estimation rationnelle dans un marché élevée.
Prix par rue — données DVF
Le marché de Guéreins n'est pas uniforme : Du Baron concentre les prix les plus élevés (8 829 €/m² sur 2 € ventes), soit +231% au-dessus de la médiane de 2 667 €/m². À l'opposé, Du Centre (2 159 €/m²) représente le point d'entrée le plus accessible — un écart qui illustre la stratification réelle du marché local.
Synthèse Guéreins : 2 667 €/m² (robuste), 21 actes, -4,2%/12m, 15,4% passoires, tension soutenue, solvabilité effort élevé. Ces données DVF + DPE + INSEE forment le tableau de bord complet du marché.
Permis de construire récents à Guéreins
Sur les 3 dernières années, 25 permis de construire ont été déposés sur la commune :
Type
Logements
Surface
Adresse
Date
Permis de construire
18
1 791 m²
RUE DES CHAZOTS, GUEREINS
01/01/2026
Permis de construire
12
880 m²
RUE DE LA MOTTE, GUEREINS
01/01/2025
Synthèse : 2 permis impactants pour 30 logements neufs. Impact estimé sur l’offre résidentielle à 18-24 mois.
Source : SITADEL DREAL, géocodage BAN. Traitement ORPI Direct Habitat.
Mois le plus actif : Mai (2 ventes/an en moyenne) — Mois le plus calme : Septembre (0 ventes/an)
Le marché immobilier est le plus actif au printemps (avril-juin). Pour maximiser la visibilité de votre bien, privilégiez une mise en vente en février-mars.
Source : DVF (DGFiP), 2022-2026. Traitement ORPI Direct Habitat.
À Guéreins, 15,4% du parc est classé F ou G. Les biens conformes (47,5% du parc) bénéficient d'une prime de valeur croissante tandis que les passoires subissent une décote. Cette bifurcation s'accélère avec les échéances réglementaires 2025-2034.
La rentabilité d'une rénovation avant vente dépend du marché local et de la classe DPE actuelle. Si votre bien est en F ou G, la rénovation peut transformer une décote en prime nette. Les conseillers ORPI peuvent estimer la valeur avant et après rénovation.
Oui, mais avec une décote progressive. Avec 15,4% du parc concerné, la décote passoire doit refléter le coût réel des travaux de rénovation après déduction des aides (MaPrimeRénov, CEE, éco-PTZ) disponibles à Guéreins.
Le coût d'une rénovation pour passer d'une classe F à C oscille entre 20 000 et 50 000 € selon la surface et l'état initial du bien. Des aides significatives existent : MaPrimeRénov (jusqu'à 20 000 €), CEE (2 000 à 8 000 €), éco-PTZ (jusqu'à 50 000 €).
La classe médiane du parc de Guéreins est D. Un bien en classe C ou mieux est au-dessus de la norme locale — un avantage locatif mesurable en réduction de vacance et maintien du loyer face aux passoires concurrentes.
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