Immobilier à Simandres : portrait complet du marché résidentiel en 2026
À Simandres, le marché résidentiel repose sur un volume limité de 20 transactions (limitée). Dans ces conditions, chaque transaction compte : un bien légèrement surévalué peut rester plusieurs mois sans offre, faute d'acheteurs en nombre suffisant pour absorber l'écart. La connaissance du terrain et des dernières ventes notariales est, ici plus qu'ailleurs, l'avantage décisif pour estimer et négocier justement.
Voir aussi : Prix immobilier à Simandres · Estimer mon bien
Marché immobilier de Simandres
Votre projet à Simandres
Nos conseillers vous répondent sous 24h avec les données réelles du marché local — DVF, DPE, INSEE.
Effort d'acquisition à Simandres
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
Par type de bien : Prix des maisons à Simandres · Prix des appartements à Simandres
Prix au m² par type de bien
À Simandres, les 11 appartements vendus en 12 mois à 4 288 €/m² constituent le marché de référence du segment. Ce volume limitée permet des comparaisons fiables et rend tout positionnement hors marché immédiatement identifiable.
DPE — parc immobilier de Simandres
La bifurcation DPE à Simandres crée deux marchés dans le marché : les biens A-C (68,7% du parc) qui se vendent et se louent facilement, et les passoires F-G (4,2%) qui subissent décote et contraintes. Cette bifurcation s'accentuera chaque année jusqu'en 2034.
Approfondir : Bilan DPE à Simandres · Investir à Simandres
Contexte local & solvabilité à Simandres
À Simandres, la solvabilité effort élevé du marché signifie que de nombreux acheteurs potentiels ont besoin d'un apport personnel significatif ou de revenus supérieurs à la médiane. Ce filtre réduit le bassin d'acheteurs solvables — un paramètre que le vendeur doit intégrer dans son estimation.
DPE par rue à Simandres
Les rues de Simandres ne sont pas égales face aux passoires. Sur 5 rues, le spectre va de 0% (Rue des Pachottes) à 33.3% (Rue du Stade). Commune : 4,2% passoires (pression faible), classe C. Source : ADEME, 169 diagnostics. Cette granularité infra-communale permet d'identifier les rues à éviter et les rues premium.
- Rue Du Stade 33,3 % F+G D
- Rue Claudius BÉry 20,0 % F+G E
- Rue Des Gordes 14,3 % F+G C
- Route De Marennes 9,1 % F+G E
- AllÉe Des Sources 0,0 % F+G C
- Rue De L'inverse — A-C D
- Rue Du Parc — A-C C
- Rue Des Pachottes — A-C C
- Rue De La RancoliÈre — A-C C
Source : ADEME — base nationale DPE · diagnostics réalisés depuis 2021.
Budget d'acquisition à Simandres
Mensualité estimée pour un bien médian (328 000 €) à 3.08% sur 25 ans : ~1 569 €/mois. Simulation indicative hors assurance.
Dernières transactions à Simandres
| Date | Type | Rue | Prix | Surface | €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 17/12/2025 | Maison | De L'etang | 409 600 € | 104 m² | 3 938 € |
| 12/12/2025 | Maison | Des Gordes | 306 958 € | 86 m² | 3 569 € |
| 24/11/2025 | Appartement | Claudius Bery | 169 000 € | 49 m² | 3 449 € |
| 17/10/2025 | Appartement | Des Gordes | 280 170 € | 73 m² | 3 838 € |
| 06/10/2025 | Appartement | Des Gordes | 380 000 € | 84 m² | 4 524 € |
Source : DVF cadastre · mutations notariées officielles
Rues les plus valorisées
- De Ste Marguerite4 891 €/m²3 ventes
- Du Chateau4 435 €/m²4 ventes
- Claudius Bery4 376 €/m²2 ventes
Rues avec le plus de passoires
- Rue Du Stade33% F+GMédiane : D
- Rue Claudius BÉry20% F+GMédiane : E
- Rue Des Gordes14% F+GMédiane : C
Profil du marché — Simandres
Les données publiées sont limitées pour Simandres. Notre conseiller connaît ce marché et peut vous donner une estimation fiable.
Analyse multi-périodes DVF — Simandres
Démographie et attractivité
Classement DVF des rues à Simandres
Saisonnalité du marché immobilier à Simandres
Mois le plus actif : Septembre (3 ventes/an en moyenne) — Mois le plus calme : Octobre (0 ventes/an)
Le marché immobilier est le plus actif en été (juillet-septembre). Pour maximiser la visibilité de votre bien, privilégiez une mise en vente en mai-juin.
Estimer mon bien au meilleur moment →Questions fréquentes — Simandres
- La tension locative de 7,4/10 et le prix médian DVF de 3 975 €/m² sont les données de base pour calculer la viabilité de chaque acquisition. Les conseillers ORPI vous accompagnent dans une stratégie de diversification à Simandres et dans les communes environnantes.
- La plus-value sur résidence principale est exonérée. Sur un bien locatif, l'imposition est de 19% + 17,2% PS, avec abattements dès la 6ème année et exonération totale à 22 ans (IR) et 30 ans (PS). Les travaux non déduits réduisent la base imposable.
- La transmission à Simandres s'optimise par donation (100 000 € d'abattement par parent et enfant tous les 15 ans) ou donation avec réserve d'usufruit. Pour un patrimoine important, une SCI simplifie la gestion et la transmission.
- Transition énergétique (DPE progressif), évolution démographique, télétravail et politiques d'aménagement local vont conditionner la valorisation relative des différents quartiers et types de biens à Simandres dans les prochaines années.
- Le viager occupé permet d'acquérir un bien à Simandres avec une décote par rapport à la valeur pleine propriété. C'est une niche requérant une expertise actuarielle et notariale spécifique. Les agences ORPI informent sur les opportunités disponibles.
Aller plus loin : Vendre à Simandres · Gestion locative à Simandres