Investissement locatif à Saint-Jean-des-Vignes : analyse du marché et des indicateurs structurels
Trois questions avant d'investir à Saint-Jean-des-Vignes. La demande sera-t-elle là ? Oui : tension très élevée (8,1 sur 10), 36,4% de locataires, potentiel 8/10. Le prix est-il raisonnable ? 4 147 €/m² (robuste), évolution —, marché 33 transactions enregistrées. Le bien ciblé passe-t-il le filtre DPE ? 10,3% de passoires dans le secteur (pression modérée) — un bien F ou G est un risque réglementaire chiffrable. Si les trois réponses sont positives, l'investissement à Saint-Jean-des-Vignes en 2026 est rationnel : zone zone B1 — marché tendu, plafond —/mois, /an.
L'opportunité d'investissement locatif à Saint-Jean-des-Vignes se caractérise par 15,9 années d'effort d'acquisition — un ratio qui maintient structurellement 36,4% de ménages locataires. Pour un bailleur, ce vivier de demande est la garantie fondamentale de la rentabilité locative.
Données DVF — 2026
Prix médian /m²4 147 €/m²
Maison /m²4 302 €/m²
Budget maison516 240 €
Ventes résidentiel12
Surface méd. maison120
Investissement · Conseil data
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Solvabilité · DVF + INSEE Filosofi
Effort d'acquisition à Saint-Jean-des-Vignes
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)30 230 €/an · 2 519 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 30 230 €/an
(2 519 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 831 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 148 762 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
Structure du parc · INSEE Recensement
Demande locative — Saint-Jean-des-Vignes
Investir à Saint-Jean-des-Vignes : prix 4 147 €/m² (robuste), zone zone B1 — marché tendu, tension très élevée (8,1 sur 10), 36,4% locataires, DPE 10,3% passoires, /an, taux —.
Investissement locatif et dispositif Jeanbrun à Saint-Jean-des-Vignes
Saint-Jean-des-Vignes est classée en zone B1 — le point d'équilibre idéal entre prix d'acquisition accessibles et demande locative soutenue. Avec un prix médian à 4 147 €/m², le rapport loyer/prix est structurellement plus favorable qu'en zone A.
Le dispositif Jeanbrun fixe le plafond de loyer intermédiaire à 11,80 €/m² en zone B1. L'amortissement annuel (3,5% sur 80% du prix) génère un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an. Tension : 8.1/10, 3,8% de vacance.
Source : arrêté DGALN du 5 septembre 2025 — plafonds Jeanbrun 2026.
Risque réglementaire · ADEME
Obligations bailleurs — Saint-Jean-des-Vignes
Répartition énergétique du parc (DPE officiel ADEME)
Historique des prix immobiliers — Saint-Jean-des-Vignes
Historique annuel · 5 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
5 079 €/m²
Évolution 5 ans
+95,5%
Pic (2022)
5 156 €/m²
Départ 2020
2 598 €/m²
Entre 2020 et 2024, le prix médian est progressé de 95,5% : 2 598 → 5 079 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020
2 598 €
—
2
2021
4 000 €
+54,0%
3
2022
5 156 €
+28,9%
7
2023
3 973 €
-22,9%
8
2024
5 079 €
+27,8%
4
Urbanisme & PLU à Saint-Jean-des-Vignes
PLU Saint-Jean-des-Vignes (source IGN APICARTO) : zone dominante —, profil —. La commune est —. Zones urbaines : — — zones à développer : —. Ce zonage PLU détermine la valeur du foncier, le potentiel de surélévation et la constructibilité des parcelles — éléments clés pour un investisseur patrimonial.
Calcul de rendement complet — Saint-Jean-des-Vignes
Bilan investissement locatif à Saint-Jean-des-Vignes : tension très élevée (8,1 sur 10), 36,4% locataires, vacance 3,8%. Loyer estimé 630 €-756 €/mois. Rendement brut 1,6%. Budget médian : 481 052 € + notaire 36079-39446 €. Mensualité crédit : 2 687 €/mois. . Coût total mensuel propriétaire : 2807 €/mois. Zone zone B1 — marché tendu.
Investissement locatif · conseil data
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Analyse rendement Saint-Jean-des-Vignes : signal —, marché 33 transactions enregistrées. Prix DVF 4 147 €/m² (robuste), évolution —. Zone zone B1 — marché tendu, marché tendu, plafond —/mois. Tension très élevée (8,1 sur 10), vacance 3,8%, 36,4% de locataires. /an (stable). Taux — (BdF —). DPE : 10,3% passoires, pression modérée. QPV : — (Pinel+ —). PLU : — (—). Démographie : croissante (—/5 ans). Géorisques : 2 - FAIBLE, radon 1/3.
Le rendement locatif net à Saint-Jean-des-Vignes se calcule en partant du prix d'entrée DVF (4 147 €/m², robuste). Pour un bien de surface médiane (116 m²) : prix d'acquisition 481 052 €. Loyer estimable : revenu médian 2 519 €/mois × 33% = —/mois (solvabilité locataire locale). Rendement brut annuel : (— × 12) / 481 052 € × 100. Déductions pour le rendement net : mensualité crédit (2 687 €/mois, taux —, BdF —) + /an (stable) + assurance ~350 €/an + provision vacance (3,8% de vacance) + provision travaux DPE (10,3% de passoires dans la commune, filtre impératif : A-C uniquement). Zone zone B1 — marché tendu : plafond Pinel —/mois. QPV — (Pinel+ —). PLU — (—). Ce calcul est la méthode rigoureuse — pas d'approximation, uniquement des données officielles.
Synthèse Saint-Jean-des-Vignes : 4 147 €/m² (robuste), 12 actes, —/12m, 10,3% passoires, tension très élevée, solvabilité effort élevé. Ces données DVF + DPE + INSEE forment le tableau de bord complet du marché.
Démographie et attractivité locative
Pourquoi la démographie de Saint-Jean-des-Vignes sécurise l'investissement locatif : croissante (— / 5 ans), 479 habitants. Une commune croissante avec un solde migratoire marché tendu génère une demande locative de long terme — l'antidote à la vacance locative. À Saint-Jean-des-Vignes, ce signal démographique se combine avec : tension très élevée (8,1 sur 10), 36,4% de locataires, vacance 3,8%, revenu médian 30 230 €/an, zone zone B1 — marché tendu (marché tendu). Ces 5 indicateurs forment le profil locatif complet de Saint-Jean-des-Vignes et justifient un investissement locatif dans ce marché à potentiel 8/10.
Financement et taux BdF
L'arbitrage crédit vs rendement à Saint-Jean-des-Vignes : taux — (BdF —). Mensualité 2 687 €/mois pour le bien médian (481 052 €). Loyer de marché estimé : —/mois (tension très élevée, 8,1/10, revenu médian 2 519 €/mois). L'écart mensualité-loyer définit le cash-flow brut. Rendement brut = (— × 12) / 481 052 € × 100. Rendement net = après /an, assurance, vacance 3,8%, entretien. Zone zone B1 — marché tendu, plafond —/mois. QPV — (Pinel+ —) : déductions fiscales supplémentaires possibles.
Zonage et plafonds Pinel
Zonage et rendement à Saint-Jean-des-Vignes : zone B1 — marché tendu, marché tendu. Plafond Pinel : —/mois. Zone zone_b1. Avec 36,4% de locataires et une tension très élevée, le potentiel locatif structurel de 8/10 confirme l'attractivité.
Synthèse Saint-Jean-des-Vignes : 4 147 €/m² (robuste), 12 actes, —/12m, 10,3% passoires, tension très élevée, solvabilité effort élevé. Ces données DVF + DPE + INSEE forment le tableau de bord complet du marché.
Saint-Jean-des-Vignes 2026 : prix médian 4 147 €/m² (robuste). DPE 10,3% passoires (pression modérée), classe D. Tension très élevée (8,1 sur 10). Solvabilité effort élevé (15,9 ans). /an.
Saisonnalité du marché immobilier à Saint-Jean-des-Vignes
T1
1 ventes · 33%
T2
0 ventes · 0%
T3
2 ventes · 67%
T4
0 ventes · 0%
Jan.
0
Mar.
1
Avr.
0
Mai.
0
Jui.
0
Jui.
1
Aoû.
1
Sep.
0
Nov.
0
Mois le plus actif : Mars (1 ventes/an en moyenne) — Mois le plus calme : Novembre (0 ventes/an)
Le marché immobilier est le plus actif en été (juillet-septembre). Pour maximiser la visibilité de votre bien, privilégiez une mise en vente en mai-juin.
Source : DVF (DGFiP), 2022-2026. Traitement ORPI Direct Habitat.
La tension locative de 8,1/10 et le prix médian DVF de 4 147 €/m² sont les données de base pour calculer la viabilité de chaque acquisition. Les conseillers ORPI vous accompagnent dans une stratégie de diversification à Saint-Jean-des-Vignes et dans les communes environnantes.
La plus-value sur résidence principale est exonérée. Sur un bien locatif, l'imposition est de 19% + 17,2% PS, avec abattements dès la 6ème année et exonération totale à 22 ans (IR) et 30 ans (PS). Les travaux non déduits réduisent la base imposable.
La transmission à Saint-Jean-des-Vignes s'optimise par donation (100 000 € d'abattement par parent et enfant tous les 15 ans) ou donation avec réserve d'usufruit. Pour un patrimoine important, une SCI simplifie la gestion et la transmission.
Transition énergétique (DPE progressif), évolution démographique, télétravail et politiques d'aménagement local vont conditionner la valorisation relative des différents quartiers et types de biens à Saint-Jean-des-Vignes dans les prochaines années.
Le viager occupé permet d'acquérir un bien à Saint-Jean-des-Vignes avec une décote par rapport à la valeur pleine propriété. C'est une niche requérant une expertise actuarielle et notariale spécifique. Les agences ORPI informent sur les opportunités disponibles.
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