Immobilier à Genay : portrait complet du marché résidentiel en 2026
Le volume de 58 transactions résidentielles confirme la vitalité du marché de Genay. À 3 473 €/m² (+-4,0% sur 12 mois), les biens bien classés DPE (60,7% de A-C dans le parc) se négocient sans décote. La tension locative très élevée (7,6 sur 10) signale une demande locative structurelle : les investisseurs trouvent des locataires rapidement sur ce type de marché dense.
Le segment maison de Genay progresse de -6,3% sur 12 mois. Cette évolution, combinée à un prix médian de 3 622 €/m² sur 37 transactions, donne la mesure exacte du marché des maisons — indispensable pour positionner un bien à vendre ou calibrer une offre d'achat.
Volume total
142
Résidentiel
58
Rotation parc
60
Prix moyen /m²
3 695 €/m²
Surface médiane
90
Évolution 24 mois
-4,0 %
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Solvabilité · DVF + INSEE Filosofi
Effort d'acquisition à Genay
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)26 920 €/an · 2 243 €/mois
Revenu médian local (INSEE)26 920 €/an · 2 243 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²3 384 €/m²
Surface médiane65 m²
Budget médian219 960 €
Mensualité pour ce bien
1 229 €/mois
Coût total crédit 20 ans
294 960 €
Années de revenu (avec intérêts)
11,0 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
740 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
132 471 €
Surface finançable
39 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire1 229 €/mois
Apport nécessaire87 489 €
Revenu nécessaire (33%)311 €/an
Durée46 ans et 10 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 740 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 26 920 €/an
(2 243 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 740 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 132 471 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
À Genay, les 21 appartements vendus en 12 mois définissent le marché des appartements à 3 384 €/m². La surface médiane de 65 m² et le budget de 219 960 € constituent les références de ce segment.
🏠 Maisons à Genay
Prix médian /m²3 622 €/m²
Surface médiane100
Budget médian362 200 €
Nb transactions37
Évolution 12 m.-6,3 %
Évolution 24 m.-6,3 %
↓-6,3 %
🏢 Appartements à Genay
Prix médian /m²3 384 €/m²
Surface médiane65
Budget médian219 960 €
Nb transactions21
Évolution 12 m.+29,4 %
Évolution 24 m.+29,4 %
↑+29,4 %
3 473 €/m²
↘ -4,0% (12m)
🌡️ Marché
actif
💧 Liquidité
élevée
📋 Ventes
58
Performance énergétique · ADEME
DPE — parc immobilier de Genay
Le bilan DPE de Genay — classe médiane C, 7,9% de passoires, 172 kWh/m²/an — positionne la commune dans le paysage régional. Les biens A-C (60,7% du parc) bénéficient d'un premium de valeur croissant face aux 7,9% de passoires soumises aux restrictions locatives.
Répartition DPE — parc global
Appartements
Répartition énergétique du parc (DPE officiel ADEME)
Maisons
Répartition énergétique du parc (DPE officiel ADEME)
Indicateurs clés DPE
Classe médianeC
Passoires F+G (global)7,9 %
Risque E+F+G19,3 %
Bons DPE A-B-C60,7 %
Passoires maisons15,6 %
Passoires appartements5,0 %
⚠️G interdit à la location dès 2025 · F en 2028 · E en 2034
À Genay, le marché est effort élevé avec 11,6 années de revenu nécessaires pour accéder à la propriété. Ce niveau d'accessibilité conditionne le délai de vente : moins le marché est accessible, plus les vendeurs doivent calibrer leur prix avec précision.
Population & parc logements
Population5 520
Parc logements2 355
Logements vacants118
Taux vacance5,0 %
Part locataires35,5 %
Part propriétaires64,5 %
Tension locativetrès élevée
Revenus & effort d'acquisition
Revenu médian annuel26 920 €
Revenu médian mensuel2 243 €
Budget logement médian312 570 €
Effort (global)11.6
Effort (maison)13.5
Effort (appartement)8.2
Accessibilitéeffort élevé
Géographie énergétique · ADEME
DPE par rue à Genay
Les rues de Genay ne sont pas égales face aux passoires. Sur 5 rues, le spectre va de 0% (Rue des Molières) à 66.6% (Rue du Perron). Commune : 7,9% passoires (pression faible), classe C. Source : ADEME, 402 diagnostics. Cette granularité infra-communale permet d'identifier les rues à éviter et les rues premium.
Rues avec le plus de passoires thermiques
Rue Du Perron66,6 % F+GF
Rue Du CÈdre62,5 % F+GF
Route De TrÉvoux50,0 % F+GF
MontÉe Des Lilas50,0 % F+GD
Chemin Du Py33,3 % F+GE
Rues avec les meilleurs DPE
Rue Du BelvÉdÈre— A-CC
Rue Des MoliÈres— A-CC
Ruelle Marchand— A-CD
Rue Des Terreaux— A-CE
Rue Des JonchÈres— A-CB
Source : ADEME — base nationale DPE · diagnostics réalisés depuis 2021.
Simulation · capacité d'emprunt
Budget d'acquisition à Genay
Maison
3 622 €/m²
Appartement
3 384 €/m²
Mensualité estimée pour un bien médian (313 000 €) à 3.08% sur 25 ans : ~1 497 €/mois. Simulation indicative hors assurance.
Historique trimestriel · 6 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
3 280 €/m²
Évolution 6 ans
-13,8%
Pic (2022-T1)
4 631 €/m²
Départ 2020-T3
3 805 €/m²
Entre 2020-T3 et 2025-T4, le prix médian est reculé de 13,8% : 3 805 → 3 280 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020-T3
3 805 €
—
15
2020-T4
3 428 €
-9,9%
22
2021-T1
2 849 €
-16,9%
10
2021-T2
2 425 €
-14,9%
16
2021-T3
3 807 €
+57,0%
22
2021-T4
4 059 €
+6,6%
25
2022-T1
4 631 €
+14,1%
17
2022-T2
3 292 €
-28,9%
14
2022-T3
3 947 €
+19,9%
16
2022-T4
3 812 €
-3,4%
18
2023-T1
2 970 €
-22,1%
21
2023-T2
3 556 €
+19,7%
9
2023-T3
4 269 €
+20,1%
16
2023-T4
3 297 €
-22,8%
14
2024-T1
3 482 €
+5,6%
18
2024-T2
3 940 €
+13,2%
14
2024-T3
3 593 €
-8,8%
18
2024-T4
3 630 €
+1,0%
12
2025-T1
3 715 €
+2,3%
12
2025-T2
3 384 €
-8,9%
11
2025-T3
3 639 €
+7,5%
18
2025-T4
3 280 €
-9,9%
17
Profil du marché — Genay
Profil du marché de Genay : 26,1% de maisons (37 ventes, 3 622 €/m²) et 14,8% d'appartements (21 ventes, 3 384 €/m²). Marché 142 transactions — marché dynamique, signal opportunité. Rotation : 60.3‰/an. Ce profil Maisons et appartements conditionne la stratégie d'achat ou de vente.
Marché en recul · évaluation conseillée
Les prix à Genay ont reculé de +4,0 % en 12 mois. Connaître la valeur réelle de votre bien vous permet d'agir au bon moment.
Le marché de Genay est Maisons et appartements : 26,1% de maisons (3 622 €/m²) et 14,8% d'appartements (3 384 €/m²). L'écart de 238 €/m² entre les deux typologies est la prime individuelle — mais cet écart est partiellement atténué par le profil DPE des maisons (15,6% passoires vs 5,0%) qui impose un risque réglementaire et un coût de mise en conformité plus élevé. La tendance : maisons -6,3% / 12m, appartements +29,4% / 12m — la divergence d'évolution indique quel segment bénéficie le plus des conditions actuelles.
Analyse multi-périodes DVF — Genay
Contexte long terme Genay : baisse significative de 2020-T3 (3 805 €/m²) à 2025-T4 (3 280 €/m²). Entre 2020-T3 et 2025-T4, le prix médian est reculé de 13,8% : 3 805 → 3 280 €/m². Amplitude totale : -13.8%.
Démographie et attractivité
Population Genay : 5520 hab, légèrement croissante (-4,0%/5 ans). Solde migratoire marché tendu. Traduction : 58 actes/an (robuste), prix 3 473 €/m², évolution -4,0%, tension très élevée (7,6 sur 10).
Classement DVF des rues à Genay
Les données DVF par rue à Genay permettent d'identifier les micro-marchés locaux avec leur propre dynamique de prix. Certaines rues sont structurellement plus chères ou plus liquides — des informations que tout acheteur ou vendeur devrait intégrer dans sa décision.
Permis de construire récents à Genay
Sur les 3 dernières années, 17 permis de construire ont été déposés sur la commune :
Type
Logements
Surface
Adresse
Date
Permis de construire
25
1 591 m²
328 RUE DU CEDRE, GENAY
01/01/2024
Permis de construire
2
315 m²
198 RUE DE PIAMOT, GENAY
01/01/2024
Synthèse : 2 permis impactants pour 27 logements neufs. Impact estimé sur l’offre résidentielle à 18-24 mois.
Source : SITADEL DREAL, géocodage BAN. Traitement ORPI Direct Habitat.
Mois le plus actif : Janvier (4 ventes/an en moyenne) — Mois le plus calme : Novembre (2 ventes/an)
Le marché immobilier est le plus actif en début d'année (janvier-mars). Pour maximiser la visibilité de votre bien, privilégiez une mise en vente en décembre-janvier.
Source : DVF (DGFiP), 2022-2026. Traitement ORPI Direct Habitat.
Avec un prix médian de 3 473 €/m² et une tension locative de 7,6/10, le rendement brut dépend des loyers marché pratiqués à Genay. Un score de tension élevé signifie une vacance faible et un rendement plus sécurisé dans le temps.
Les petites surfaces (T1-T2) offrent généralement un rendement au m² supérieur. Les maisons (3 622 €/m²) ont un rendement brut souvent inférieur aux appartements (3 384 €/m²), mais bénéficient d'une demande familiale stable et d'un moindre turnover.
L'attractivité locative de Genay repose sur la tension (7,6 sur 10), le rendement brut accessible au prix DVF actuel, et la conformité DPE du parc (7,9% de passoires à risque). Les conseillers ORPI analysent ces trois dimensions pour identifier le meilleur investissement.
Le LMNP permet d'amortir le bien et le mobilier, réduisant fortement la base imposable. En location nue, le régime réel permet de déduire intérêts d'emprunt, taxe foncière et travaux. Un conseiller fiscal optimise votre situation pour Genay.
Déduisez du rendement brut les charges non récupérables : taxe foncière, charges copropriété, assurance PNO, frais de gestion (7-10%), vacance selon la tension (7,6 sur 10). Un rendement brut de 6% peut descendre à 3,5-4% net à Genay.
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