Estimation immobilière à Genay

La voûte et le fortin

Sur la place centrale, une porte en ogive que les habitants appellent « la voûte » ouvre sur le cœur ancien de Genay. C’est l’entrée du fortin élevé en 1364 par les chanoines-comtes de Lyon (d’après Wikipédia).

Imbriqué entre des maisons de village, l’ensemble cache une petite poype fortifiée au XIIIe siècle, refortifiée en 1426 puis remaniée en 1486. Elle protégeait une église attestée depuis le Xe siècle.

Le château a soutenu plusieurs sièges et a été reconstruit à plusieurs reprises. En 1780, l’architecte lyonnais du chapitre, Jean-Antoine Morand, y conduit d’importants travaux. Il n’en reste aujourd’hui que la voûte, des murs d’enceinte et une tour d’angle du XVe siècle autour de l’église.

L’ensemble, appelé fortin de Rancé, est inscrit aux monuments historiques depuis 1947. Les maisons qui s’y adossent forment le bâti le plus ancien de la commune : 209 résidences principales datent d’avant 1919 (INSEE, 2023). Leur estimation tient compte des murs anciens, des volumes et des contraintes d’un site protégé.

Le cœur ancien forme ainsi un marché à part. Sur la place, la halle du Franc-Lyonnais, inaugurée en novembre 2006, abrite le marché du samedi matin, à quelques pas de la voûte.

Les chiffres de départ

Sur un an, une maison s’est vendue 3 860 €/m² en médiane, pour 94 m² et 317 500 € (DVF). Une vente sur quatre dépasse 4 388 €/m², une sur quatre reste sous 3 066 €/m². Le profil le plus vendu en un an est une maison de quatre pièces : 14 ventes, 92 m² en médiane.

Pour un appartement, la médiane d’un an est de 2 609 €/m², pour 66 m². La moitié des 29 ventes se situe entre 2 092 et 3 646 €/m². Le trois-pièces est le plus vendu, avec 15 ventes sur 29.

La rue compte

Pour les appartements, trois rues reviennent souvent en un an : rue des Mollières, six ventes de 2 182 à 3 123 €/m² ; rue du Cèdre, quatre de 2 045 à 2 579 €/m² ; rue du Château, quatre de 3 571 à 4 417 €/m² (DVF). D’une rue à l’autre, les prix vont du simple au double.

Pour les maisons, aucune rue n’a de ventes d’un seul type. L’agent compare alors avec des maisons proches de même époque, du coteau de Piamot à Proulieu.

L’étiquette énergétique

Sur un an, une maison classée A à C s’est vendue 4 142 €/m² en médiane (10 ventes), une maison en D 3 860 €/m² (12), une maison de E à G 3 178 €/m² (14) (DVF ; ADEME). Pour les appartements, les 12 ventes classées A à C ressortent à 3 570 €/m² ; les autres classes comptent trop peu de ventes pour une médiane.

Rue du Cèdre, l’étiquette médiane des 46 diagnostics est E, et 28,3 % sont en F ou G ; ses quatre ventes de l’année restent sous 2 600 €/m². Le diagnostic à jour fait partie des pièces examinées.

Une série en recul

La médiane annuelle des maisons est passée de 4 693 €/m² en 2022 à 3 622 €/m² en 2025 (DVF). Celle des appartements, de 3 373 à 2 609 €/m². L’estimation part donc des ventes les plus récentes, pas des sommets de 2022.

Ventes du printemps

Une maison de 210 m² du secteur de la Grande Verchère a été vendue 765 390 € en mai 2026, une autre de 139 m², secteur des Jonchères, 578 898 € fin juin (DVF). Rue de Proulieu, un appartement de 69 m² a atteint 250 000 €.

Ce que l’acheteur examine

Géorisques recense seize risques à Genay : inondation par la Saône ou par remontée de nappe, risque industriel lié à la zone Lyon-Nord, radon, transport de marchandises dangereuses. L’état des risques les précise adresse par adresse.

La taxe foncière entre aussi dans le calcul de l’acheteur : la commune en fixe la part à 25,53 % en 2025, et l’avis médian s’élève à 1 504 € (DGFiP).

Coteau ou plaine

Le bourg historique occupe la pente de la côtière, entre 167 et 298 mètres d’altitude (d’après Wikipédia). Vue, exposition, accès et stationnement diffèrent d’un quartier à l’autre ; l’agent les relève lors de la visite.

Les petites surfaces

Studios et deux-pièces sont rares : 214 résidences principales sur 2 312 (INSEE, 2023). Au printemps 2026, les 55 m² de la rue des Mollières se sont vendus entre 120 000 et 136 000 € (DVF), un repère utile pour ces biens.

Un parc des années 1970 et 1980

Près d’un tiers des résidences principales date de 1971 à 1990 (INSEE, 2023). Les diagnostics du bâti de 1975 à 1999 ne comptent presque aucun F ou G, 0,2 % (ADEME). Pour le bâti de 1948 à 1974, la part monte à 27,8 % : l’époque de construction fait partie des premiers éléments relevés.

Ce que contient l’avis

L’avis de valeur indique une fourchette de prix, les ventes retenues pour la comparaison et les points qui pèsent à la hausse ou à la baisse : étage, extérieur, état, étiquette énergie, nuisances éventuelles.

Terrains et annexes

Le DVF compte 18 ventes de terrain sans construction en un an. Pour une maison, la surface du terrain, la piscine, le garage ou une dépendance changent la valeur ; l’agent vérifie aussi les autorisations des travaux réalisés.

Comparer avec les voisines

Neuville-sur-Saône, à 1,9 km, ressort à 4 492 €/m² pour les maisons, Montanay à 4 222 €/m², Massieux à 3 544 €/m² (DVF, un an). Ces écarts rappellent qu’une limite de commune peut compter dans le prix.

Notre méthode

C’est l’agence Orpi Direct Habitat de Neuville-sur-Saône, distante de 2,2 km, qui intervient à Genay. Pour un premier ordre de grandeur, l’estimateur en ligne donne une fourchette.

Un de nos agents spécialisés visite ensuite le bien, consulte les diagnostics et le compare aux ventes de la rue et du quartier. L’avis de valeur écrit qu’il remet est gratuit et n’engage à rien. Pour situer le marché : les ventes à Genay année par année et Genay en chiffres.