Gestion locative à Saint-Julien

De Cluny aux seigneurs de Montmelas

Le nom de Saint-Julien apparaît vers l’an 1005 dans une charte de l’abbaye de Cluny, rapporte Wikipédia : un certain Bladin, avec l’accord de sa mère Gontrude, y donne aux moines l’église dédiée à saint Julien et ses dépendances. Les Clunisiens, qui tiennent un prieuré à Limas, laissent à son prieur le choix du curé.

Du XIe au XVIe siècle, le village relève de l’autorité des sires de Beaujeu, tandis que les seigneurs de Montmelas exercent sur les habitants toute justice. La paroisse dépend du Beaujolais, de l’archiprêtré d’Anse et de l’élection de Villefranche. En 1464, les habitants doivent acquitter une taxe pour « défaut de guet » ; en 1590, on connaît le nombre de sujets des sires de Montmelas astreints à la garde du château.

Les épreuves ne manquent pas : famine en 1573, peste dans la région de 1581 à 1587, et l’hiver 1709, qui emporte vingt-six habitants, contre six l’hiver précédent.

Un village de propriétaires

Les propriétaires occupants habitent 314 des 388 résidences principales (INSEE, 2023). En 2021, moins d’un ménage sur cinq était locataire : 19,5 %. Le marché locatif reste donc étroit.

Ce qui se loue

Le parc se compose presque uniquement de maisons, 390 sur 437 logements, souvent grandes : 240 résidences principales ont cinq pièces ou plus. Les appartements ne sont que 44 (INSEE, 2023).

Les loyers de l’ANIL

L’ANIL ne publie pas de loyer propre à Saint-Julien ; ses estimations valent pour le secteur de la commune. Pour une maison, elle retient 12,97 €/m² charges comprises, de 9,81 à 17,15 €/m², soit environ 1 193 € pour 92 m².

Pour un appartement, le repère est de 11,55 €/m², près de 601 € pour 52 m² ; il monte à 14,59 €/m² pour un T1 ou un T2, environ 540 € pour 37 m², et descend à 10,82 €/m² à partir de trois pièces, environ 779 € pour 72 m².

Hors zone tendue

La commune ne figure pas sur la liste des zones tendues et n’applique aucun encadrement des loyers. Le locataire d’un logement vide donne donc trois mois de préavis, sauf dans les cas où la loi le réduit à un mois, comme une mutation, la perte d’un emploi ou certaines raisons de santé. À la relocation, le loyer se fixe librement, sauf pour un logement classé F ou G, dont le loyer ne peut plus être augmenté.

L’étiquette énergie

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail ; les logements F suivront en 2028 et les E en 2034. Parmi les 15 maisons diagnostiquées dans la commune du 27 octobre 2025 au 27 août 2026, une est en F et une en G (ADEME).

Les risques à signaler

L’état des risques joint au bail mentionne les neuf entrées de Géorisques : mouvement et glissement de terrain, séisme en sismicité 2, radon, tempête et grains, foudre, grêle, neige et pluies verglaçantes.

Le dépôt de garantie

Il ne dépasse pas un mois de loyer hors charges pour un logement vide et deux pour un meublé. Le bailleur le restitue sous un mois si l’état des lieux de sortie correspond à celui d’entrée, sous deux mois dans le cas contraire.

Chaudière et charges

Électricité, bois et fioul dominent : 185, 88 et 85 résidences principales, contre 27 au gaz en citerne et 3 au gaz de ville (INSEE, 2023). Avec une chaudière au fioul ou au bois, le locataire fait faire l’entretien annuel ; le remplacement d’un appareil usé reste à la charge du propriétaire.

Les assurances

Le locataire assure le logement contre les risques locatifs et remet son attestation chaque année. Le propriétaire peut, de son côté, souscrire une assurance de propriétaire non occupant et, s’il le souhaite, une garantie contre les loyers impayés.

Ce que fait l’agence

Nous recherchons le locataire, étudions son dossier, rédigeons le bail et réalisons l’état des lieux. Ensuite viennent l’encaissement des loyers, l’envoi des quittances, la révision annuelle, les relances en cas de retard et le suivi des travaux avec vous.

Fixer le loyer

Nous le déterminons ensemble, à partir des repères de l’ANIL et des caractéristiques de la maison : surface, terrain, garage ou dépendances, état, chauffage, distance à Villefranche-sur-Saône, à 6,5 km. Le dernier mot vous appartient.

La taxe foncière

À Saint-Julien, la part communale s’élève à 23,65 %, pour une cotisation médiane de 544 €. Elle reste due par le propriétaire, qui peut en revanche répercuter sur son locataire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Pour aller plus loin

Si vous envisagez plutôt de vendre, les neuf maisons vendues dans l’année vont de 923 à 3 559 €/m², trop peu de ventes pour une médiane (DVF). Côté location, voyez notre page sur les maisons à louer à Saint-Julien ou celle des appartements.