Gestion locative à Rillieux-la-Pape

De l’hippodrome au centre nautique

En 1911, Maurice Gellerat fonde la société des courses de Rillieux-Sathonay au lieu-dit du Loup-Pendu, qui donne son nom à l’hippodrome. Dans les années 1960, Lyon veut un grand hippodrome ; agrandir celui de Rillieux est étudié, mais la commune relève encore de l’Ain, et le choix se porte sur Parilly (d’après Wikipédia).

Le terrain accueille aujourd’hui le centre nautique, inauguré le 24 avril 1976. Loup-Pendu et Victor-Hugo forment l’un des dix quartiers de la ville.

Avec la ville nouvelle, lancée en 1960, les appartements sont devenus majoritaires : ils représentent 10 146 logements sur 13 562 (INSEE, 2023), et 265 ménages louent un meublé.

Le parc continue de croître : 12 073 logements en 2011, 13 396 en 2022. Cette année-là, 41,3 % des ménages étaient propriétaires de leur logement, contre 48,5 % dans le Rhône (d’après Wikipédia, chiffres INSEE). La part des ménages non propriétaires y dépasse donc celle du département.

Les loyers mesurés

Avec 2 330 annonces d’appartements, l’ANIL mesure un loyer médian de 15,29 €/m² charges comprises, dans une fourchette de 12,3 à 18,99 €/m². Les T1-T2 atteignent 17,29 €/m², sur 1 031 annonces ; les T3 et plus 13,68 €/m², sur 1 279 annonces.

Pour une maison, la médiane est de 14,61 €/m² sur 164 annonces, mais la fourchette est très large, de 9,42 à 22,66 €/m². Toutes ces valeurs sont mesurées sur la commune même, à partir d’annonces de logements loués vides.

Zone tendue : ce qui s’applique

Rillieux-la-Pape figure parmi les communes en zone tendue du décret du 22 décembre 2025. Tant qu’elle s’applique, le locataire d’un logement vide peut partir après un mois de préavis. Lorsqu’un nouveau locataire entre, le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent, révisé selon l’indice, sauf exceptions prévues par la loi.

Contrairement à Lyon et à Villeurbanne, la ville n’applique pas l’encadrement des loyers : aucun loyer de référence ne plafonne le premier bail. Elle est en zone B1 du zonage ABC.

Ce qui se loue

Les résidences principales de trois et quatre pièces sont les plus nombreuses, avec 3 277 et 3 852 logements ; 1 618 n’ont qu’une ou deux pièces (INSEE, 2023). Au loyer de l’ANIL, un T2 de 37 m² se loue environ 640 € par mois et un T3 de 72 m² environ 985 € (calcul indicatif).

Un loyer d’exemple

L’ANIL rapporte son loyer d’appartement à 52 m² : à 15,29 €/m², cela fait environ 795 € par mois, charges comprises (calcul indicatif). Pour un T3 ou plus de 72 m², au loyer de 13,68 €/m², l’exemple monte à 985 €. Charges non récupérables, taxe foncière et vacance restent à déduire.

Le DPE des appartements

Sur 1 351 DPE d’appartements, 1,5 % seulement sont classés F ou G, et 12,2 % en E (ADEME). Ces logements classés E devront être rénovés avant 2034 pour pouvoir être reloués ; les G sont déjà exclus des nouveaux baux depuis 2025, les F le seront en 2028.

Le chauffage urbain alimente 82 % des appartements diagnostiqués. Son coût entre dans les charges récupérables, régularisées chaque année.

Fiscalité locale

Le taux communal de taxe foncière est de 32,98 % en 2025, en hausse de 15,8 % sur trois ans ; un propriétaire acquitte en médiane environ 1 902 € (DGFiP). Pour un bailleur, cette hausse réduit le rendement net ; la taxe d’enlèvement des ordures ménagères reste refacturable.

Le parc récent

Les 1 849 logements construits de 2006 à 2020 et les 112 logements collectifs autorisés depuis novembre 2025 forment l’offre la plus récente (INSEE, 2023 ; SITADEL). Parmi les DPE de la commune, aucun logement bâti après 2000 n’est classé F ou G (ADEME).

Vacance et voisines

Rillieux-la-Pape compte 1 110 logements vacants, 8,2 % du parc, contre 7,4 % dans les 4 communes du Plateau Nord de nos pages (INSEE, 2023). À côté, l’ANIL mesure 15,4 €/m² pour un appartement à Sathonay-Camp, 14,4 €/m² à Fontaines-sur-Saône et 14,8 €/m² à Neyron.

Le Plateau Nord locatif

Sur ce territoire, 7 318 ménages louent un logement vide du parc privé et 987 un meublé, pour 37 565 résidences principales (INSEE, 2023). Rillieux-la-Pape concentre à elle seule une part importante des locataires du Plateau Nord de nos pages.

La régie Direct Habitat

Rillieux-la-Pape est rattachée à l’agence Orpi Direct Habitat de Neuville-sur-Saône, à 7,9 km. Le service de gestion locative de Direct Habitat, installé à Villefranche-sur-Saône, prend en charge les biens confiés.

Il cherche le locataire, vérifie le dossier, rédige le bail et l’état des lieux, perçoit les loyers, régularise les charges et suit les travaux. Le détail de ses prix est publié sur nos honoraires. Pour les candidats locataires : les appartements disponibles ; pour le contexte : Rillieux-la-Pape en chiffres.