Gestion locative aux Chères

Une commune, deux intercommunalités

Les Chères appartiennent à la communauté de communes Beaujolais Pierres Dorées. Celle-ci est née le 1er janvier 2014, de la fusion de quatre communautés plus petites, d’après Wikipédia.

L’une d’elles, celle du Mont d’Or Azergues, a perdu dans l’affaire sa commune de Quincieux, voisine des Chères. Quincieux a rejoint en juin 2014 la communauté urbaine de Lyon, devenue métropole l’année suivante. La frontière entre la Métropole et le Beaujolais passe donc juste à l’est de la commune, le long de Quincieux.

Le reste a suivi les fusions de communes : en 2017, Val d’Oingt et Porte des Pierres Dorées réduisent l’intercommunalité de 34 à 32 membres. Pour un bailleur, ce découpage n’est pas neutre : les aides à l’habitat, l’urbanisme et la collecte des ordures relèvent de l’intercommunalité, pas de la Métropole voisine.

À l’ouest, le Beaujolais des Pierres Dorées ; à l’est, la Métropole : la commune se trouve exactement sur cette lisière.

Qui loue aux Chères ?

Les locataires sont minoritaires : 72 ménages louent un logement vide à un particulier, 12 un meublé et 52 un logement HLM. Les propriétaires occupent 472 résidences principales sur 617 (INSEE, 2023).

Le parc locatif privé est donc petit, et chaque logement libéré se reloue dans un marché peu fourni.

Quel loyer viser ?

L’ANIL donne, pour le secteur, 13,42 €/m² charges comprises en appartement, soit environ 698 € pour 52 m². Le T1-T2 monte à 15,38 €/m², environ 569 € pour 37 m², le T3 et plus descend à 13,84 €/m², environ 996 € pour 72 m².

En maison, le repère est de 12,37 €/m², environ 1 138 € pour 92 m², avec une fourchette de 9,20 à 16,63 €/m² selon les annonces.

Quelles règles en zone tendue ?

Le décret du 22 décembre 2025 classe Les Chères en zone tendue. Il n’y a pas d’encadrement par plafonds au mètre carré.

En revanche, à la relocation, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, révisé selon l’indice de référence des loyers, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. Le préavis du locataire d’un logement vide est ramené à un mois.

Le DPE limite-t-il la location ?

Oui : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location comme logement décent depuis 2025. Aux Chères, 10 % des 20 maisons diagnostiquées sont en F ou G, aucun des 38 appartements (ADEME).

Le risque se concentre dans le bâti ancien : 14,3 % des logements d’avant 1948 et 23,1 % de ceux de 1948 à 1974 diagnostiqués sont en F ou G, aucun après 1975.

Quels logements louer ?

Le parc compte 158 appartements pour 512 maisons (INSEE, 2023). Studios et deux-pièces se comptent sur les doigts : un studio et 34 deux-pièces parmi les résidences principales.

Que fait notre service ?

Nous rédigeons l’annonce, organisons les visites, vérifions les dossiers et établissons le bail et l’état des lieux. Ensuite, nous encaissons les loyers, faisons la régularisation des charges et la révision annuelle, et suivons les travaux.

Le service de gestion est basé à Villefranche-sur-Saône, à 11,1 km ; la location peut aussi passer par notre agence de Neuville-sur-Saône, à 7,6 km.

Combien rapporte une maison louée ?

Un ordre de grandeur, avant charges et impôts : une maison de 92 m² louée au repère ANIL, environ 1 138 € par mois, rapporte 13 656 € par an. Rapportés au prix médian d’une maison vendue dans l’année, 350 155 € pour 108,5 m², cela fait un rendement brut proche de 3,9 % (ANIL, DVF).

Quel bail signer ?

Un bail de trois ans pour un logement vide loué par un particulier, d’un an pour un meublé, de neuf mois pour un étudiant. Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé.

Quels risques déclarer ?

L’état des risques est annexé au bail. Géorisques en recense 14 sur la commune, parmi lesquels l’inondation par ruissellement ou remontée de nappe, le glissement de terrain et le radon. Nous le préparons avec le dossier de diagnostics.

Meublé ou vide ?

Dans une commune de maisons familiales, la location vide reste la plus courante : 72 ménages louent un logement vide à un particulier, 12 seulement un meublé (INSEE, 2023). Le meublé suppose un mobilier complet et un bail d’un an.

Quelle fiscalité locale ?

La taxe foncière est au taux communal de 17,85 %, pour une cotisation médiane de 713 €. Le bailleur la paie ; il peut en revanche refacturer au locataire la part d’enlèvement des ordures ménagères.

Acheter pour louer ?

Les maisons se sont vendues 3 149 €/m² en médiane sur un an (DVF). Les appartements, quatre ventes seulement, sont allés de 57 000 € pour 43 m² à 430 000 € pour 120 m². Voir les prix aux Chères et la location d’appartement.