Estimer un bien à Fontaines-Saint-Martin

Moulins, hameaux et vieilles pierres

Le territoire s’est construit hameau par hameau. Les deux plus anciens, le David et le Buisson, remontent aux XIe et XIIe siècles ; le second s’est formé autour d’un château médiéval (d’après Wikipédia).

Les Guettes sont nées ensuite, autour de moulins à grains et à huile installés sur le ruisseau d’Ayon, qui a pris plus tard le nom de ruisseau des Vosges. Le Trève Oray et le Mas-Joint datent du XVIe siècle ; puis apparaissent le Cantin, le Petit Moulin et la Ruelle.

En 1835, le cimetière qui entourait l’église est déplacé en haut de la montée qui porte désormais son nom. La même année, l’église actuelle est construite : 1835 transforme le centre du bourg.

Ces noms se lisent encore sur les plaques de rue et dans les adresses des ventes : rue du David, rue du Buisson, chemin des Vosges. Une maison de hameau ancien ne s’estime pas comme une maison de lotissement : la construction, les volumes et l’ampleur des travaux n’ont rien de commun.

Les références pour une maison

Vingt et une ventes de maisons en un an, à 4 337 €/m² en médiane, pour 110 m² et 460 000 € (DVF). Une maison sur deux a trouvé preneur entre 3 155 et 5 495 €/m².

Une amplitude pareille interdit de multiplier une surface par une médiane. Il faut regarder l’état, le terrain, la vue et la distance au centre village.

Les références pour un appartement

Treize appartements vendus en un an, à 3 333 €/m² en médiane, pour 83 m² et 289 531 €. Ils s’étalent de 1 910 à 5 224 €/m².

Les surfaces sont souvent grandes : la vente de 2026 place de l’Église portait sur 200 m², celle de la rue du Diot sur 114 m².

Le poids du DPE

En un an, huit maisons classées A à C se sont vendues de 2 453 à 6 013 €/m², cinq classées D de 3 076 à 5 948 €/m², huit classées E à G (DVF et ADEME) : trop peu pour une médiane par classe. L’écart entre le haut et le bas dépasse 800 €/m².

Les appartements diagnostiqués sont souvent mal classés : 38,4 % en F ou G sur 26 : le DPE de chaque logement est à examiner de près.

Un marché qui a reculé depuis 2022

La médiane annuelle des maisons est passée de 5 750 €/m² en 2022 à 4 755 €/m² en 2023, puis à 4 265 €/m² en 2024, avant de remonter à 5 025 €/m² en 2025 (DVF). Une estimation se fonde sur les ventes récentes, pas sur les niveaux d’il y a quatre ans.

Le bâti ancien

On compte 186 résidences principales construites avant 1919 et 38 de l’entre-deux-guerres (INSEE, 2023). Murs en pierre, charpentes anciennes et absence d’isolation demandent un examen attentif ; les diagnostics plomb et amiante complètent alors le DPE.

Les maisons de 1970 à 2005

Les quartiers du Belvédère et des Coteaux appartiennent à la vague pavillonnaire des années 1990. Au total, 549 résidences principales datent de 1971 à 2005. Leur état de rénovation compte dans le prix.

Les voisines

À Fontaines-sur-Saône, à 2 km, les maisons se sont vendues 4 340 €/m² en médiane sur 16 ventes ; à Couzon-au-Mont-d’Or, 4 862 €/m² sur 22 (DVF, un an). Rochetaillée et Fleurieu, avec 7 et 8 ventes seulement, n’ont pas de médiane d’un an.

Les risques du secteur

Géorisques recense onze risques : inondation par crue rapide, ruissellement et coulée de boue, phénomènes climatiques, radon, rupture de barrage, séisme de niveau faible. L’état des risques figure au dossier de vente.

Le patrimoine protégé

Le château du Buisson est inscrit aux monuments historiques (base Mérimée). Pour un bien situé dans ses abords, les travaux extérieurs passent par l’architecte des bâtiments de France, ce que l’acquéreur doit savoir.

La taxe foncière

Le taux communal est de 34 %, pour une cotisation médiane de 1 480 € (DGFiP). Elle fait partie des charges présentées à l’acheteur avec le reste du dossier.

Le volume de ventes

Le DVF a enregistré à Fontaines-Saint-Martin, de juillet 2025 à juin 2026, 21 ventes de maisons et 13 ventes d’appartements au prix du marché. Ce volume permet en général de réunir plusieurs comparables dans la commune même, en surface comme en époque de construction.

La surface et les pièces

Les maisons vendues en un an mesurent 110 m² en médiane, les appartements 83 m² (DVF). Dans le parc, on compte 713 logements de cinq pièces et davantage (INSEE, 2023). Un bien nettement plus petit trouve moins de comparables directs : nous élargissons alors la recherche aux communes voisines, des deux côtés de la Saône.

Le terrain

Trois ventes de terrain nu en un an et aucun terrain à bâtir retenu : le jardin ne se chiffre pas au mètre carré, mais par comparaison avec des maisons vendues sur des parcelles semblables.

Notre démarche

L’un de nos agents spécialisés de Neuville-sur-Saône visite le bien. Il note la surface, l’état, les travaux à prévoir, la vue et l’environnement, puis rédige un avis de valeur argumenté, avec les ventes retenues.

Cet avis ne coûte rien et ne vous oblige à rien. À lire aussi : le détail des ventes de la commune et l’agence Orpi de Neuville.