Investissement locatif à Saint-Maurice-de-Beynost : analyse du marché et des indicateurs structurels
Zone B1 à Saint-Maurice-de-Beynost (zone B1 — marché tendu), tension locative élevée (6,4 sur 10), 8,8% de passoires thermiques à éviter : voici les trois paramètres du calcul de rendement locatif en 2026. Le prix d'entrée DVF est de 2 676 €/m² (robuste) pour 39 transactions sur 12 mois. Avec 36,5% de locataires et une vacance de 7,4%, la demande locative structurelle est de 7/10. Mais le rendement net — c'est-à-dire le rendement brut minoré des charges, de la taxe foncière (1514 €/an) et du risque DPE — dépend d'un paramètre que trop d'investisseurs ignorent : la classe énergétique du bien. Un bien A-C à Saint-Maurice-de-Beynost (51,3% du parc) est rare et premium. Un bien F-G (8,8%) est un risque réglementaire immédiat.
Investir à Saint-Maurice-de-Beynost en 2026 : prix d'entrée 2 676 €/m² (maisons : 3 497 €, appartements : 2 318 €), tension locative élevée (6,4 sur 10), 36,5% de ménages locataires. Le risque DPE faible avec 8,8% de passoires est à intégrer dans le calcul.
Données DVF — 2026
Prix médian /m²2 676 €/m²
Appartement /m²2 318 €/m²
Maison /m²3 497 €/m²
Budget appt.159 942 €
Budget maison305 988 €
Évolution des prix /m² (12 mois)+5,5 %
Évolution des prix /m² (24 mois)+5,5 %
Ventes résidentiel39
Surface méd. appt.69
Surface méd. maison87.5
Investissement · Conseil data
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Solvabilité · DVF + INSEE Filosofi
Effort d'acquisition à Saint-Maurice-de-Beynost
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)23 570 €/an · 1 964 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²2 676 €/m²
Surface médiane73 m²
Budget médian195 348 €
Mensualité pour ce bien
1 091 €/mois
Coût total crédit 20 ans
261 840 €
Années de revenu (avec intérêts)
11,1 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
648 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
116 002 €
Surface finançable
43 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire1 091 €/mois
Apport nécessaire79 346 €
Revenu nécessaire (33%)276 €/an
Durée48 ans et 4 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 648 €/mois
Maison médiane
Revenu médian local (INSEE)23 570 €/an · 1 964 €/mois
Revenu médian local (INSEE)23 570 €/an · 1 964 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²2 318 €/m²
Surface médiane69 m²
Budget médian159 942 €
Mensualité pour ce bien
893 €/mois
Coût total crédit 20 ans
214 320 €
Années de revenu (avec intérêts)
9,1 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
648 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
116 002 €
Surface finançable
50 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire893 €/mois
Apport nécessaire43 940 €
Revenu nécessaire (33%)226 €/an
Durée32 ans et 8 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 648 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 23 570 €/an
(1 964 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 648 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 116 002 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
Structure du parc · INSEE Recensement
Demande locative — Saint-Maurice-de-Beynost
Marché Saint-Maurice-de-Beynost : 2 676 €/m² (robuste), signal marché tendu, 8,8% passoires, tension élevée (6,4 sur 10), solvabilité modérément accessible.
Investissement locatif et dispositif Jeanbrun à Saint-Maurice-de-Beynost
Saint-Maurice-de-Beynost est classée en zone B1 — le point d'équilibre idéal entre prix d'acquisition accessibles et demande locative soutenue. Avec un prix médian à 2 676 €/m², le rapport loyer/prix est structurellement plus favorable qu'en zone A.
Le dispositif Jeanbrun fixe le plafond de loyer intermédiaire à 11,80 €/m² en zone B1. L'amortissement annuel (3,5% sur 80% du prix) génère un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an. Tension : 6.4/10, 7,4% de vacance.
Source : arrêté DGALN du 5 septembre 2025 — plafonds Jeanbrun 2026.
Risque réglementaire · ADEME
Obligations bailleurs — Saint-Maurice-de-Beynost
Répartition énergétique du parc (DPE officiel ADEME)
Historique des prix immobiliers — Saint-Maurice-de-Beynost
Historique trimestriel · 6 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
2 700 €/m²
Évolution 6 ans
-3,6%
Pic (2022-T3)
4 455 €/m²
Départ 2020-T3
2 801 €/m²
Entre 2020-T3 et 2025-T4, le prix médian est reculé de 3,6% : 2 801 → 2 700 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020-T3
2 801 €
—
16
2020-T4
2 540 €
-9,3%
17
2021-T1
1 927 €
-24,1%
15
2021-T2
3 207 €
+66,4%
27
2021-T3
2 898 €
-9,6%
25
2021-T4
3 943 €
+36,1%
43
2022-T1
4 023 €
+2,0%
17
2022-T2
2 929 €
-27,2%
19
2022-T3
4 455 €
+52,1%
9
2022-T4
2 609 €
-41,4%
15
2023-T1
4 005 €
+53,5%
14
2023-T2
3 962 €
-1,1%
13
2023-T3
2 880 €
-27,3%
16
2023-T4
2 738 €
-4,9%
11
2024-T1
2 952 €
+7,8%
7
2024-T2
2 571 €
-12,9%
8
2024-T3
2 475 €
-3,7%
16
2024-T4
2 436 €
-1,6%
14
2025-T1
2 676 €
+9,9%
13
2025-T2
2 909 €
+8,7%
4
2025-T3
2 652 €
-8,8%
11
2025-T4
2 700 €
+1,8%
11
Urbanisme & PLU à Saint-Maurice-de-Beynost
PLU Saint-Maurice-de-Beynost (source IGN APICARTO) : zone dominante —, profil —. La commune est —. Zones urbaines : — — zones à développer : —. Ce zonage PLU détermine la valeur du foncier, le potentiel de surélévation et la constructibilité des parcelles — éléments clés pour un investisseur patrimonial.
Calcul de rendement complet — Saint-Maurice-de-Beynost
Bilan investissement locatif à Saint-Maurice-de-Beynost : tension élevée (6,4 sur 10), 36,5% locataires, vacance 7,4%. Loyer estimé 491 €-589 €/mois. Rendement brut 3,0%. Budget médian : 195 348 € + notaire 14651-16019 €. Mensualité crédit : 1 091 €/mois. TF : 1514 €/an. Coût total mensuel propriétaire : 1266 €/mois. Zone zone B1 — marché tendu.
Investissement locatif · conseil data
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Réglementation locative Saint-Maurice-de-Beynost : zone B1 — marché tendu. marché tendu. Plafond Pinel : —/mois. Profil : zone_b1. Pression DPE faible — les biens A-C ont un avantage locatif réglementaire et vénale dans cette zone.
Saint-Maurice-de-Beynost 2026 : prix médian 2 676 €/m² (robuste). DPE 8,8% passoires (pression faible), classe C. Tension élevée (6,4 sur 10). Solvabilité modérément accessible (8,3 ans). TF 1514 €/an.
Saint-Maurice-de-Beynost 2026 : prix médian 2 676 €/m² (robuste). DPE 8,8% passoires (pression faible), classe C. Tension élevée (6,4 sur 10). Solvabilité modérément accessible (8,3 ans). TF 1514 €/an.
Permis de construire récents à Saint-Maurice-de-Beynost
Sur les 3 dernières années, 17 permis de construire ont été déposés sur la commune :
Type
Logements
Surface
Adresse
Date
Permis de construire
67
4 031 m²
0046 ROUTE DE GENEVE, SAINT MAURICE DE BEYNOST
01/01/2025
Permis de construire
6
198 m²
21 ROUTE DE GENEVE, ST MAURICE DE BEYNOST
25/11/2023
Synthèse : 2 permis impactants pour 73 logements neufs. Impact estimé sur l’offre résidentielle à 18-24 mois.
Source : SITADEL DREAL, géocodage BAN. Traitement ORPI Direct Habitat.
Saisonnalité du marché immobilier à Saint-Maurice-de-Beynost
T1
8 ventes · 24%
T2
8 ventes · 24%
T3
9 ventes · 27%
T4
8 ventes · 24%
Jan.
3
Fév.
2
Mar.
3
Avr.
3
Mai.
3
Jui.
2
Jui.
5
Aoû.
2
Sep.
2
Oct.
3
Nov.
2
Déc.
3
Mois le plus actif : Juillet (5 ventes/an en moyenne) — Mois le plus calme : Novembre (2 ventes/an)
Le marché immobilier est le plus actif en été (juillet-septembre). Pour maximiser la visibilité de votre bien, privilégiez une mise en vente en mai-juin.
Source : DVF (DGFiP), 2022-2026. Traitement ORPI Direct Habitat.
L'effort d'acquisition à Saint-Maurice-de-Beynost est de 8,3 années de revenu médian (23 570 €/an). En dessous de 6 ans le marché est accessible ; au-delà de 9 ans il est structurellement tendu pour les primo-accédants.
Les risques naturels (inondation, mouvement de terrain, sismicité, radon) sont recensés dans le formulaire ERP, obligatoire dans tout acte de vente à Saint-Maurice-de-Beynost. Ils peuvent impacter la valeur d'un bien et les conditions d'assurance. Vérifiez le statut de votre adresse sur georisques.gouv.fr avant tout engagement.
La page code postal liée présente un comparatif des prix médians, volumes de transactions et DPE entre les communes du secteur. Cet outil est idéal pour arbitrer entre deux localisations à budget équivalent.
Dans les villes dotées de plusieurs IRIS distincts, les pages IRIS disponibles présentent les prix au m² par quartier. Ces écarts intra-ville peuvent atteindre 15 à 30% entre le quartier le mieux et le moins bien valorisé. Consultez la page IRIS de votre quartier pour une estimation ultra-locale à Saint-Maurice-de-Beynost.
ORPI Direct Habitat accompagne acheteurs, vendeurs et investisseurs à Saint-Maurice-de-Beynost de l'analyse initiale jusqu'à la signature de l'acte : estimation gratuite fondée sur les DVF, accès aux mandats non publiés, négociation professionnelle, suivi notarial. Contactez votre conseiller ORPI.
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