Investissement locatif à La Boisse : analyse du marché et des indicateurs structurels
Zone B1 à La Boisse (zone B1 — marché tendu), tension locative élevée (6,7 sur 10), 7,6% de passoires thermiques à éviter : voici les trois paramètres du calcul de rendement locatif en 2026. Le prix d'entrée DVF est de 3 333 €/m² (robuste) pour 33 transactions sur 12 mois. Avec 21,9% de locataires et une vacance de 4,6%, la demande locative structurelle est de 6,9/10. Mais le rendement net — c'est-à-dire le rendement brut minoré des charges, de la taxe foncière (1994 €/an) et du risque DPE — dépend d'un paramètre que trop d'investisseurs ignorent : la classe énergétique du bien. Un bien A-C à La Boisse (67,0% du parc) est rare et premium. Un bien F-G (7,6%) est un risque réglementaire immédiat.
L'opportunité d'investissement locatif à La Boisse dépend de l'horizon de détention. Sur 5 ans, le rendement locatif prime ; sur 15 ans, la valorisation du bien (+5,1% de tendance annuelle) contribue significativement au rendement total. Ces deux horizons nécessitent des stratégies d'acquisition différentes.
Données DVF — 2026
Prix médian /m²3 333 €/m²
Appartement /m²3 041 €/m²
Maison /m²3 493 €/m²
Budget appt.209 829 €
Budget maison335 328 €
Évolution des prix /m² (12 mois)+5,1 %
Évolution des prix /m² (24 mois)+5,1 %
Ventes résidentiel33
Surface méd. appt.69
Surface méd. maison96
Investissement · Conseil data
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Solvabilité · DVF + INSEE Filosofi
Effort d'acquisition à La Boisse
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)26 780 €/an · 2 232 €/mois
Revenu médian local (INSEE)26 780 €/an · 2 232 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²3 041 €/m²
Surface médiane69 m²
Budget médian209 829 €
Mensualité pour ce bien
1 172 €/mois
Coût total crédit 20 ans
281 280 €
Années de revenu (avec intérêts)
10,5 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
737 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
131 934 €
Surface finançable
43 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire1 172 €/mois
Apport nécessaire77 895 €
Revenu nécessaire (33%)296 €/an
Durée42 ans et 8 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 737 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 26 780 €/an
(2 232 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 737 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 131 934 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
Structure du parc · INSEE Recensement
Demande locative — La Boisse
Marché La Boisse : 3 333 €/m² (robuste), signal marché tendu, 7,6% passoires, tension élevée (6,7 sur 10), solvabilité effort élevé.
Investissement locatif et dispositif Jeanbrun à La Boisse
La Boisse est classée en zone B1 — le point d'équilibre idéal entre prix d'acquisition accessibles et demande locative soutenue. Avec un prix médian à 3 333 €/m², le rapport loyer/prix est structurellement plus favorable qu'en zone A.
Le dispositif Jeanbrun fixe le plafond de loyer intermédiaire à 11,80 €/m² en zone B1. L'amortissement annuel (3,5% sur 80% du prix) génère un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an. Tension : 6.7/10, 4,6% de vacance.
Source : arrêté DGALN du 5 septembre 2025 — plafonds Jeanbrun 2026.
Risque réglementaire · ADEME
Obligations bailleurs — La Boisse
Répartition énergétique du parc (DPE officiel ADEME)
Historique trimestriel · 6 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
3 660 €/m²
Évolution 6 ans
+31,4%
Pic (2022-T3)
3 943 €/m²
Départ 2020-T3
2 785 €/m²
Entre 2020-T3 et 2025-T4, le prix médian est progressé de 31,4% : 2 785 → 3 660 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020-T3
2 785 €
—
10
2020-T4
3 225 €
+15,8%
15
2021-T1
3 835 €
+18,9%
7
2021-T2
3 180 €
-17,1%
17
2021-T3
3 662 €
+15,2%
20
2021-T4
3 888 €
+6,2%
13
2022-T1
3 273 €
-15,8%
7
2022-T2
3 717 €
+13,6%
9
2022-T3
3 943 €
+6,1%
11
2022-T4
3 317 €
-15,9%
9
2023-T1
3 407 €
+2,7%
11
2023-T2
3 212 €
-5,7%
12
2023-T3
3 769 €
+17,3%
9
2023-T4
2 981 €
-20,9%
5
2024-T1
3 214 €
+7,8%
9
2024-T2
2 842 €
-11,6%
8
2024-T3
2 778 €
-2,3%
7
2024-T4
3 387 €
+21,9%
5
2025-T1
3 063 €
-9,6%
8
2025-T2
3 500 €
+14,3%
5
2025-T3
3 250 €
-7,1%
11
2025-T4
3 660 €
+12,6%
9
Urbanisme & PLU à La Boisse
PLU La Boisse (source IGN APICARTO) : zone dominante —, profil —. La commune est —. Zones urbaines : — — zones à développer : —. Ce zonage PLU détermine la valeur du foncier, le potentiel de surélévation et la constructibilité des parcelles — éléments clés pour un investisseur patrimonial.
Calcul de rendement complet — La Boisse
Bilan investissement locatif à La Boisse : tension élevée (6,7 sur 10), 21,9% locataires, vacance 4,6%. Loyer estimé 558 €-670 €/mois. Rendement brut 2,2%. Budget médian : 303 303 € + notaire 22748-24871 €. Mensualité crédit : 1 694 €/mois. TF : 1994 €/an. Coût total mensuel propriétaire : 1936 €/mois. Zone zone B1 — marché tendu.
Investissement locatif · conseil data
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Données La Boisse en 2026 — DVF 3 333 €/m² (robuste), 33 actes, évolution +5,1%, DPE 7,6% passoires (pression faible), tension élevée (6,7 sur 10), TF 1994 €/an.
Analyse risques/opportunités investissement La Boisse. Opportunités : tension élevée (6,7/10, 21,9% locataires), zone zone B1 — marché tendu, QPV — (Pinel+ —), démographie croissante (+5,1%/5 ans), potentiel locatif 6,9/10. Risques gérables : 7,6% de passoires (→ filtre A-C), TF 1994 €/an (stable → surveiller), vacance 4,6% (→ bien localisé = protection). Risques macro : taux crédit — (→ mensualité ~1 694 €/mois), évolution prix DVF +5,1% (→ tendance en hausse). Géorisques : 3 - MODEREE, radon 1/3 (→ coût assurance). Ces éléments forment l'analyse de risque complète pour un investissement locatif à La Boisse.
La Boisse 2026 : prix médian 3 333 €/m² (robuste). DPE 7,6% passoires (pression faible), classe C. Tension élevée (6,7 sur 10). Solvabilité effort élevé (11,3 ans). TF 1994 €/an.
Démographie et attractivité locative
Synthèse La Boisse : 3 333 €/m² (robuste), 33 actes, +5,1%/12m, 7,6% passoires, tension élevée, solvabilité effort élevé. Ces données DVF + DPE + INSEE forment le tableau de bord complet du marché.
Financement et taux BdF
Données La Boisse en 2026 — DVF 3 333 €/m² (robuste), 33 actes, évolution +5,1%, DPE 7,6% passoires (pression faible), tension élevée (6,7 sur 10), TF 1994 €/an.
Zonage et plafonds Pinel
Zone B1 (marché tendu) — investissement locatif La Boisse : plafond —/mois. Profil zone_b1. Tension élevée. Pression DPE faible (7,6% passoires). PLU — (—).
La Boisse 2026 : prix médian 3 333 €/m² (robuste). DPE 7,6% passoires (pression faible), classe C. Tension élevée (6,7 sur 10). Solvabilité effort élevé (11,3 ans). TF 1994 €/an.
La Boisse 2026 : prix médian 3 333 €/m² (robuste). DPE 7,6% passoires (pression faible), classe C. Tension élevée (6,7 sur 10). Solvabilité effort élevé (11,3 ans). TF 1994 €/an.
Permis de construire récents à La Boisse
Sur les 3 dernières années, 13 permis de construire ont été déposés sur la commune :
Type
Logements
Surface
Adresse
Date
Permis de construire
22
1 349 m²
253 RUE DES 2 PONTS, LA BOISSE
01/01/2025
Synthèse : 1 permis impactants pour 22 logements neufs. Impact estimé sur l’offre résidentielle à 18-24 mois.
Source : SITADEL DREAL, géocodage BAN. Traitement ORPI Direct Habitat.
Localisation (rues les plus valorisées dans les données DVF), performance énergétique (prime A/B croissante), surface et configuration, et évolution du contexte local. Les données de rues les plus chères de cette page identifient ces micro-marchés premium à La Boisse.
Acquérir un premier bien dans une commune à tension locative élevée, le louer pour autofinancer le crédit, puis acquérir un deuxième bien. La tension de 6,7/10 et le prix médian DVF de 3 333 €/m² guident cette stratégie progressive.
L'évolution de +5,1% sur 12 mois et la tendance sur 24 mois permettent d'évaluer si La Boisse surperforme son bassin résidentiel. Les conseillers ORPI, présents localement depuis plusieurs années, ont une vision plus longue de ces dynamiques.
Donation (100 000 € d'abattement par parent et enfant tous les 15 ans), donation avec réserve d'usufruit, ou démembrement de propriété. Pour un patrimoine important, une SCI facilite la gestion et la transmission. Consultez un notaire partenaire ORPI.
Le timing optimal dépend de votre durée de détention (fiscalité des plus-values), de l'état du marché (+5,1% sur 12 mois) et de votre projet de réemploi. Vendre en marché tendu (liquidité élevée) maximise le prix et réduit le délai.
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