Investissement locatif à Guéreins : analyse du marché et des indicateurs structurels
Zone C à Guéreins (zone C — marché détendu), tension locative soutenue (5,5 sur 10), 15,4% de passoires thermiques à éviter : voici les trois paramètres du calcul de rendement locatif en 2026. Le prix d'entrée DVF est de 2 667 €/m² (robuste) pour 21 transactions sur 12 mois. Avec 13,7% de locataires et une vacance de 5,9%, la demande locative structurelle est de 6,1/10. Mais le rendement net — c'est-à-dire le rendement brut minoré des charges, de la taxe foncière (1850 €/an) et du risque DPE — dépend d'un paramètre que trop d'investisseurs ignorent : la classe énergétique du bien. Un bien A-C à Guéreins (47,5% du parc) est rare et premium. Un bien F-G (15,4%) est un risque réglementaire immédiat.
Le profil d'investissement de Guéreins — attractivité locative 7,6/10, potentiel structurel 6,1/10, prix d'entrée 2 667 €/m² — définit une opportunité structurelle pour les investisseurs qui savent lire ces indicateurs.
Données DVF — 2026
Prix médian /m²2 667 €/m²
Maison /m²2 736 €/m²
Budget maison276 336 €
Évolution des prix /m² (12 mois)-4,2 %
Évolution des prix /m² (24 mois)-4,2 %
Ventes résidentiel21
Surface méd. maison101
Investissement · Conseil data
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Solvabilité · DVF + INSEE Filosofi
Effort d'acquisition à Guéreins
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)25 240 €/an · 2 103 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 25 240 €/an
(2 103 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 694 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 124 237 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
Structure du parc · INSEE Recensement
Demande locative — Guéreins
Marché Guéreins : 2 667 €/m² (robuste), signal équilibré, 15,4% passoires, tension soutenue (5,5 sur 10), solvabilité effort élevé.
Investissement locatif et dispositif Jeanbrun à Guéreins
Guéreins est en zone C — marché détendu. Le dispositif Jeanbrun s'y applique avec un plafond de loyer intermédiaire à 10,26 €/m². Dans un marché à 5,9% de vacance, l'avantage fiscal (amortissement jusqu'à 8 000 €/an, déficit imputable sur le revenu global) sécurise le rendement indépendamment de l'évolution des loyers de marché.
Historique semestriel · 6 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
2 748 €/m²
Évolution 6 ans
+10,1%
Pic (2024-S1)
3 099 €/m²
Départ 2020-S2
2 496 €/m²
Entre 2020-S2 et 2025-S2, le prix médian est progressé de 10,1% : 2 496 → 2 748 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020-S2
2 496 €
—
15
2021-S1
2 687 €
+7,7%
17
2021-S2
2 975 €
+10,7%
14
2022-S1
1 689 €
-43,2%
4
2022-S2
3 082 €
+82,5%
19
2023-S1
2 876 €
-6,7%
11
2023-S2
2 683 €
-6,7%
10
2024-S1
3 099 €
+15,5%
9
2024-S2
1 159 €
-62,6%
1
2025-S1
2 583 €
+122,9%
7
2025-S2
2 748 €
+6,4%
14
Urbanisme & PLU à Guéreins
PLU Guéreins (source IGN APICARTO) : zone dominante —, profil —. La commune est —. Zones urbaines : — — zones à développer : —. Ce zonage PLU détermine la valeur du foncier, le potentiel de surélévation et la constructibilité des parcelles — éléments clés pour un investisseur patrimonial.
Calcul de rendement complet — Guéreins
Bilan investissement locatif à Guéreins : tension soutenue (5,5 sur 10), 13,7% locataires, vacance 5,9%. Loyer estimé 526 €-631 €/mois. Rendement brut 2,3%. Budget médian : 280 035 € + notaire 21003-22963 €. Mensualité crédit : 1 564 €/mois. TF : 1850 €/an. Coût total mensuel propriétaire : 1788 €/mois. Zone zone C — marché détendu.
Investissement locatif · conseil data
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Le rendement locatif net à Guéreins se calcule en partant du prix d'entrée DVF (2 667 €/m², robuste). Pour un bien de surface médiane (105 m²) : prix d'acquisition 280 035 €. Loyer estimable : revenu médian 2 103 €/mois × 33% = —/mois (solvabilité locataire locale). Rendement brut annuel : (— × 12) / 280 035 € × 100. Déductions pour le rendement net : mensualité crédit (1 564 €/mois, taux —, BdF —) + TF 1850 €/an (stable) + assurance ~350 €/an + provision vacance (5,9% de vacance) + provision travaux DPE (15,4% de passoires dans la commune, filtre impératif : A-C uniquement). Zone zone C — marché détendu : plafond Pinel —/mois. QPV — (Pinel+ —). PLU — (—). Ce calcul est la méthode rigoureuse — pas d'approximation, uniquement des données officielles.
Synthèse Guéreins : 2 667 €/m² (robuste), 21 actes, -4,2%/12m, 15,4% passoires, tension soutenue, solvabilité effort élevé. Ces données DVF + DPE + INSEE forment le tableau de bord complet du marché.
Démographie et attractivité locative
Pourquoi la démographie de Guéreins sécurise l'investissement locatif : croissante (-4,2% / 5 ans), 1495 habitants. Une commune croissante avec un solde migratoire marché détendu génère une demande locative de long terme — l'antidote à la vacance locative. À Guéreins, ce signal démographique se combine avec : tension soutenue (5,5 sur 10), 13,7% de locataires, vacance 5,9%, revenu médian 25 240 €/an, zone zone C — marché détendu (marché détendu). Ces 5 indicateurs forment le profil locatif complet de Guéreins et justifient un investissement locatif dans ce marché à potentiel 6,1/10.
zone C — marché détendu à Guéreins : marché détendu. Dispositif Pinel/Jeanbrun applicable avec un plafond de —/mois. Tension locative soutenue (5,5 sur 10). Zone zone_detendue — contexte favorable aux investissements locatifs sécurisés.
Synthèse Guéreins : 2 667 €/m² (robuste), 21 actes, -4,2%/12m, 15,4% passoires, tension soutenue, solvabilité effort élevé. Ces données DVF + DPE + INSEE forment le tableau de bord complet du marché.
Guéreins 2026 : prix médian 2 667 €/m² (robuste). DPE 15,4% passoires (pression modérée), classe D. Tension soutenue (5,5 sur 10). Solvabilité effort élevé (11,1 ans). TF 1850 €/an.
Permis de construire récents à Guéreins
Sur les 3 dernières années, 25 permis de construire ont été déposés sur la commune :
Type
Logements
Surface
Adresse
Date
Permis de construire
18
1 791 m²
RUE DES CHAZOTS, GUEREINS
01/01/2026
Permis de construire
12
880 m²
RUE DE LA MOTTE, GUEREINS
01/01/2025
Synthèse : 2 permis impactants pour 30 logements neufs. Impact estimé sur l’offre résidentielle à 18-24 mois.
Source : SITADEL DREAL, géocodage BAN. Traitement ORPI Direct Habitat.
Mois le plus actif : Mai (2 ventes/an en moyenne) — Mois le plus calme : Septembre (0 ventes/an)
Le marché immobilier est le plus actif au printemps (avril-juin). Pour maximiser la visibilité de votre bien, privilégiez une mise en vente en février-mars.
Source : DVF (DGFiP), 2022-2026. Traitement ORPI Direct Habitat.
Les appartements représentent le principal segment éligible au dispositif Jeanbrun à Guéreins : seuls les logements en bâtiment collectif (plus de 2 logements superposés) sont concernés. Avec une évolution de -4,2% sur 12 mois et un prix médian de —, le calcul du rendement Jeanbrun doit intégrer les plafonds de loyer zone C (10 €/m²).
Le dispositif Jeanbrun concerne exclusivement les appartements (pas les maisons individuelles). À Guéreins, le parc appartements présente 7,1% de passoires contre 18,7% pour les maisons. Un appartement rénové DPE A ou B dans un parc à 7,1% de F/G bénéficie d'une prime locative réelle.
Une analyse sérieuse intègre : le prix d'acquisition (médian : 2 667 €/m²), le profil de la demande locative (tension soutenue, 13,7% de locataires), le risque DPE (pression modérée, 33,3% du parc exposé) et la dynamique de valeur (-4,2% sur 12 mois). Un accompagnement professionnel permet de sécuriser cette évaluation.
Les indicateurs essentiels sont : tension locative (soutenue, score 5,5 sur 10), part des locataires (13,7%), taux de vacance (5,9%), prix médian appartement (2 667 €/m²), évolution des prix (-4,2% sur 12 mois) et pression DPE (modérée, 33,3% du parc exposé d'ici 2034).
Les rues les plus exposées aux passoires F+G à Guéreins sont Rue des Charmes (75% de F+G), Rue du Chateau (50%) et Route de Belleville (50%). Ces niveaux sont à comparer à la moyenne communale de 15,4% (pression modérée). Ces rues concentrent le risque réglementaire locatif — G interdits depuis 2025, F en 2028, E en 2034. Source : ADEME.
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