Investissement locatif à Deux-Grosnes : analyse du marché et des indicateurs structurels
Zone C à Deux-Grosnes (zone C — marché détendu), tension locative modérée (3,2 sur 10), 28,2% de passoires thermiques à éviter : voici les trois paramètres du calcul de rendement locatif en 2026. Le prix d'entrée DVF est de 1 339 €/m² (robuste) pour 19 transactions sur 12 mois. Avec 27,1% de locataires et une vacance de 13,9%, la demande locative structurelle est de 5,6/10. Mais le rendement net — c'est-à-dire le rendement brut minoré des charges, de la taxe foncière (729 €/an) et du risque DPE — dépend d'un paramètre que trop d'investisseurs ignorent : la classe énergétique du bien. Un bien A-C à Deux-Grosnes (11,3% du parc) est rare et premium. Un bien F-G (28,2%) est un risque réglementaire immédiat.
Le marché locatif de Deux-Grosnes offre un potentiel structurel de 5,6/10. Ce score intègre tension (modérée), vacance (13,9%), revenus médians (1 757 €/mois) et part des locataires (27,1%) — les quatre fondamentaux de tout investissement locatif rationnel.
Données DVF — 2026
Prix médian /m²1 339 €/m²
Appartement /m²844 €/m²
Maison /m²1 810 €/m²
Budget maison166 520 €
Évolution des prix /m² (12 mois)-19,1 %
Évolution des prix /m² (24 mois)-19,1 %
Ventes résidentiel19
Surface méd. maison92
Investissement · Conseil data
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Solvabilité · DVF + INSEE Filosofi
Effort d'acquisition à Deux-Grosnes
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)21 080 €/an · 1 757 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²1 339 €/m²
Surface médiane85 m²
Budget médian113 815 €
Mensualité pour ce bien
636 €/mois
Coût total crédit 20 ans
152 640 €
Années de revenu (avec intérêts)
7,2 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
580 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
103 829 €
Surface finançable
77 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire636 €/mois
Apport nécessaire9 986 €
Revenu nécessaire (33%)161 €/an
Durée22 ans et 10 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 580 €/mois
Maison médiane
Revenu médian local (INSEE)21 080 €/an · 1 757 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²1 810 €/m²
Surface médiane92 m²
Budget médian166 520 €
Mensualité pour ce bien
930 €/mois
Coût total crédit 20 ans
223 200 €
Années de revenu (avec intérêts)
10,6 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
580 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
103 829 €
Surface finançable
57 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire930 €/mois
Apport nécessaire62 691 €
Revenu nécessaire (33%)235 €/an
Durée43 ans et 5 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 580 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 21 080 €/an
(1 757 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 580 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 103 829 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
Structure du parc · INSEE Recensement
Demande locative — Deux-Grosnes
Marché Deux-Grosnes : 1 339 €/m² (robuste), signal équilibré, 28,2% passoires, tension modérée (3,2 sur 10), solvabilité accessible.
Investissement locatif et dispositif Jeanbrun à Deux-Grosnes
Deux-Grosnes est en zone C — marché détendu. Le dispositif Jeanbrun s'y applique avec un plafond de loyer intermédiaire à 10,26 €/m². Dans un marché à 13,9% de vacance, l'avantage fiscal (amortissement jusqu'à 8 000 €/an, déficit imputable sur le revenu global) sécurise le rendement indépendamment de l'évolution des loyers de marché.
Historique trimestriel · 6 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
887 €/m²
Évolution 6 ans
-33,5%
Pic (2025-T3)
2 010 €/m²
Départ 2020-T3
1 334 €/m²
Entre 2020-T3 et 2025-T4, le prix médian est reculé de 33,5% : 1 334 → 887 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020-T3
1 334 €
—
8
2020-T4
1 331 €
-0,2%
13
2021-T1
1 138 €
-14,5%
13
2021-T2
1 339 €
+17,7%
19
2021-T3
1 286 €
-4,0%
3
2021-T4
1 058 €
-17,7%
20
2022-T1
1 720 €
+62,6%
8
2022-T2
1 053 €
-38,8%
11
2022-T3
1 691 €
+60,6%
11
2022-T4
1 585 €
-6,3%
6
2023-T1
1 716 €
+8,3%
5
2023-T2
1 312 €
-23,5%
8
2023-T3
1 401 €
+6,8%
6
2023-T4
1 696 €
+21,1%
9
2024-T1
1 796 €
+5,9%
7
2024-T2
1 093 €
-39,1%
4
2024-T3
1 717 €
+57,1%
4
2024-T4
1 890 €
+10,1%
5
2025-T1
1 300 €
-31,2%
5
2025-T2
1 889 €
+45,3%
2
2025-T3
2 010 €
+6,4%
4
2025-T4
887 €
-55,9%
8
Urbanisme & PLU à Deux-Grosnes
PLU Deux-Grosnes (source IGN APICARTO) : zone dominante —, profil —. La commune est —. Zones urbaines : — — zones à développer : —. Ce zonage PLU détermine la valeur du foncier, le potentiel de surélévation et la constructibilité des parcelles — éléments clés pour un investisseur patrimonial.
Calcul de rendement complet — Deux-Grosnes
Bilan investissement locatif à Deux-Grosnes : tension modérée (3,2 sur 10), 27,1% locataires, vacance 13,9%. Loyer estimé 439 €-527 €/mois. Rendement brut 4,6%. Budget médian : 113 815 € + notaire 8536-9333 €. Mensualité crédit : 636 €/mois. TF : 729 €/an. Coût total mensuel propriétaire : 725 €/mois. Zone zone C — marché détendu.
Investissement locatif · conseil data
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Marché Deux-Grosnes en 2026 : DVF 1 339 €/m² (robuste), évolution -19,1%. DPE 28,2% passoires (pression forte). Tension modérée (3,2 sur 10). Signal équilibré. TF 729 €/an. Solvabilité accessible.
Démographie et attractivité locative
La démographie de Deux-Grosnes est un indicateur clé pour l'investissement locatif : légèrement croissante (-19,1% / 5 ans), 1914 habitants, solde migratoire marché détendu. Une commune légèrement croissante génère une demande locative structurelle durable — moins de vacance, loyers plus stables à long terme. Potentiel locatif structurel : 5,6/10. Attractivité locative : 6/10. Ces scores intègrent la démographie, la tension (modérée, 3,2 sur 10) et les 27,1% de locataires. Une commune légèrement croissante avec un solde migratoire marché détendu minimise le risque de vacance locative à 10 ans — l'horizon pertinent pour un investissement immobilier. Source : INSEE Recensement Populations.
Investissement Deux-Grosnes — données réglementaires : zone C (zone C — marché détendu), plafond —/mois, profil zone_detendue. Contexte locatif : modérée, 27,1% locataires, vacance 13,9%. DPE : pression forte.
Marché Deux-Grosnes en 2026 : DVF 1 339 €/m² (robuste), évolution -19,1%. DPE 28,2% passoires (pression forte). Tension modérée (3,2 sur 10). Signal équilibré. TF 729 €/an. Solvabilité accessible.
Deux-Grosnes 2026 : prix médian 1 339 €/m² (robuste). DPE 28,2% passoires (pression forte), classe E. Tension modérée (3,2 sur 10). Solvabilité accessible (5,4 ans). TF 729 €/an.
Saisonnalité du marché immobilier à Deux-Grosnes
T1
5 ventes · 28%
T2
5 ventes · 28%
T3
4 ventes · 22%
T4
4 ventes · 22%
Jan.
1
Fév.
2
Mar.
2
Avr.
2
Mai.
1
Jui.
2
Jui.
2
Aoû.
1
Sep.
1
Oct.
1
Nov.
2
Déc.
1
Mois le plus actif : Février (2 ventes/an en moyenne) — Mois le plus calme : Décembre (1 ventes/an)
Le marché immobilier est le plus actif en début d'année (janvier-mars). Pour maximiser la visibilité de votre bien, privilégiez une mise en vente en décembre-janvier.
Source : DVF (DGFiP), 2022-2026. Traitement ORPI Direct Habitat.
Le prix médian DVF de 1 339 €/m² est votre référence de négociation. Tout bien affiché au-dessus sans justification objective est potentiellement négociable. Un bien sur le marché depuis plus de 90 jours laisse généralement plus de marge.
De la recherche à la remise des clés, comptez 3 à 6 mois selon la tension du marché (liquidité : élevée). Après signature du compromis, ajoutez 2 à 3 mois de délais notarial et bancaire.
L'évolution actuelle de -19,1% sur 12 mois donne la tendance récente. La décision d'achat doit être fondée sur votre situation personnelle plutôt que sur une anticipation incertaine du marché.
Acheter sans vérifier les DVF, négliger la classe DPE (28,2% de passoires), sous-estimer les charges et la taxe foncière, et ne pas vérifier l'urbanisme (PLU, projets voisins). Les conseillers ORPI vous guident pour éviter ces écueils.
Possible pour des profils très solides mais difficile. Les frais de notaire (7-8% dans l'ancien) doivent généralement être couverts en cash. Le PTZ peut financer une partie sans intérêts. Les communes moins chères du secteur permettent de réduire le montant emprunté.
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