Investissement locatif à Belleville-en-Beaujolais : analyse du marché et des indicateurs structurels
Zone B1 à Belleville-en-Beaujolais (zone B1 — marché tendu), tension locative élevée (7,4 sur 10), 7,9% de passoires thermiques à éviter : voici les trois paramètres du calcul de rendement locatif en 2026. Le prix d'entrée DVF est de 2 581 €/m² (robuste) pour 151 transactions sur 12 mois. Avec 48,5% de locataires et une vacance de 6,5%, la demande locative structurelle est de 8/10. Mais le rendement net — c'est-à-dire le rendement brut minoré des charges, de la taxe foncière (1131 €/an) et du risque DPE — dépend d'un paramètre que trop d'investisseurs ignorent : la classe énergétique du bien. Un bien A-C à Belleville-en-Beaujolais (49,6% du parc) est rare et premium. Un bien F-G (7,9%) est un risque réglementaire immédiat.
À Belleville-en-Beaujolais, le potentiel d'investissement tient à la rencontre d'une demande locative soutenue (48,5% de locataires, attractivité 7,4/10) et d'un ticket d'entrée mesuré (149 184 € en appartement). Par ailleurs, un marché tendu (élevée) avec une vacance contenue (6,5%) limite le risque locatif. L'opportunité n'est pas le prix le plus bas, mais le meilleur rapport entre demande, loyer atteignable et prix d'acquisition. Cibler ce point d'équilibre — souvent les petites surfaces — sécurise le rendement net d'un projet locatif.
Données DVF — 2026
Prix médian /m²2 581 €/m²
Appartement /m²2 368 €/m²
Maison /m²2 722 €/m²
Budget appt.149 184 €
Budget maison266 756 €
Évolution des prix /m² (12 mois)-3,9 %
Évolution des prix /m² (24 mois)-3,9 %
Ventes résidentiel151
Surface méd. appt.63
Surface méd. maison98
Investissement · Conseil data
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Solvabilité · DVF + INSEE Filosofi
Effort d'acquisition à Belleville-en-Beaujolais
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)22 210 €/an · 1 851 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²2 581 €/m²
Surface médiane78 m²
Budget médian201 318 €
Mensualité pour ce bien
1 125 €/mois
Coût total crédit 20 ans
270 000 €
Années de revenu (avec intérêts)
12,2 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
611 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
109 378 €
Surface finançable
42 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire1 125 €/mois
Apport nécessaire91 940 €
Revenu nécessaire (33%)285 €/an
Durée60 ans et 10 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 611 €/mois
Maison médiane
Revenu médian local (INSEE)22 210 €/an · 1 851 €/mois
Revenu médian local (INSEE)22 210 €/an · 1 851 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²2 368 €/m²
Surface médiane63 m²
Budget médian149 184 €
Mensualité pour ce bien
833 €/mois
Coût total crédit 20 ans
199 920 €
Années de revenu (avec intérêts)
9,0 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
611 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
109 378 €
Surface finançable
46 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire833 €/mois
Apport nécessaire39 806 €
Revenu nécessaire (33%)211 €/an
Durée32 ans et 1 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 611 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 22 210 €/an
(1 851 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 611 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 109 378 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
Structure du parc · INSEE Recensement
Demande locative — Belleville-en-Beaujolais
Le moteur d'un investissement locatif à Belleville-en-Beaujolais, c'est la demande : 48,5% des ménages sont locataires, dans un marché à tension élevée. Par ailleurs, cette profondeur de demande sécurise la mise en location et limite la vacance (6,5% localement). Ainsi, pour un investisseur, une demande locative forte signifie un délai de relocation court et un risque d'impayé mieux dilué. L'attractivité locative (7,4/10) et le potentiel structurel (8/10) confirment la solidité du bassin de locataires — premier critère de viabilité d'un projet locatif, avant même le calcul de rendement.
Investissement locatif et dispositif Jeanbrun à Belleville-en-Beaujolais
Belleville-en-Beaujolais est classée en zone B1 — le point d'équilibre idéal entre prix d'acquisition accessibles et demande locative soutenue. Avec un prix médian à 2 581 €/m², le rapport loyer/prix est structurellement plus favorable qu'en zone A.
Le dispositif Jeanbrun fixe le plafond de loyer intermédiaire à 11,80 €/m² en zone B1. L'amortissement annuel (3,5% sur 80% du prix) génère un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an. Tension : 7.4/10, 6,5% de vacance.
Source : arrêté DGALN du 5 septembre 2025 — plafonds Jeanbrun 2026.
Risque réglementaire · ADEME
Obligations bailleurs — Belleville-en-Beaujolais
Répartition énergétique du parc (DPE officiel ADEME)
Historique des prix immobiliers — Belleville-en-Beaujolais
Historique trimestriel · 6 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
2 658 €/m²
Évolution 6 ans
+12,0%
Pic (2022-T2)
2 938 €/m²
Départ 2020-T3
2 374 €/m²
Entre 2020-T3 et 2025-T4, le prix médian est progressé de 12,0% : 2 374 → 2 658 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020-T3
2 374 €
—
47
2020-T4
2 377 €
+0,1%
75
2021-T1
2 228 €
-6,3%
57
2021-T2
2 480 €
+11,3%
54
2021-T3
2 449 €
-1,3%
87
2021-T4
2 680 €
+9,4%
48
2022-T1
2 573 €
-4,0%
44
2022-T2
2 938 €
+14,2%
50
2022-T3
2 896 €
-1,4%
52
2022-T4
2 867 €
-1,0%
64
2023-T1
2 449 €
-14,6%
41
2023-T2
2 594 €
+5,9%
33
2023-T3
2 766 €
+6,6%
47
2023-T4
2 560 €
-7,4%
40
2024-T1
2 661 €
+3,9%
22
2024-T2
2 500 €
-6,1%
27
2024-T3
2 323 €
-7,1%
29
2024-T4
2 809 €
+20,9%
37
2025-T1
2 424 €
-13,7%
34
2025-T2
2 368 €
-2,3%
39
2025-T3
2 784 €
+17,6%
38
2025-T4
2 658 €
-4,5%
39
Calcul de rendement complet — Belleville-en-Beaujolais
La performance complète d'un investissement à Belleville-en-Beaujolais intègre rendement locatif ET fiscalité. Par ailleurs, le rendement net (loyer moins charges, TF, vacance 6,5%, gestion) se combine au régime fiscal choisi — micro-foncier, réel, ou statut meublé — qui module fortement le résultat après impôt. Ainsi, sur un ticket appartement de 149 184 €, l'optimisation fiscale peut faire varier la rentabilité nette de plusieurs points. L'investisseur raisonne donc en rendement net-net, après financement et fiscalité, sur la durée de détention. C'est cette vision complète, et non le seul rendement brut, qui guide une décision d'investissement éclairée.
Investissement locatif · conseil data
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À Belleville-en-Beaujolais, évaluer un investissement suppose de passer du rendement brut au net : du loyer annuel, on retranche charges non récupérables, taxe foncière, provision pour vacance (6,5%) et frais de gestion. Par ailleurs, sur un ticket médian de 149 184 € en appartement, c'est ce rendement net — confronté au taux du crédit — qui dit si l'opération crée de la valeur. Ainsi, un rendement brut flatteur masque souvent une rentabilité nette plus modeste. La rigueur du calcul, sur des loyers et un prix réels, distingue l'investissement de la spéculation.
Simulation investissement Belleville-en-Beaujolais : bien médian 78 m² à 2 581 €/m² = 201 318 €. Financement 80% : apport 40264 €, crédit — sur 20 ans au taux — = mensualité —/mois. Loyer estimé : —/mois (zone zone B1 — marché tendu, plafond —/mois, tension élevée). Cash-flow brut : — - —/mois. Charges annuelles : TF 1131 € + assurance ~400 € + provision vacance (6,5%). DPE : filtre A-C obligatoire (7,9% passoires, G interdit 2025, F 2028). Rendement net : à calculer selon votre profil fiscal (revenus fonciers, LMNP, SCI). QPV — (Pinel+ —) : avantage fiscal majoré disponible.
Belleville-en-Beaujolais 2026 : prix médian 2 581 €/m² (robuste). DPE 7,9% passoires (pression faible), classe D. Tension élevée (7,4 sur 10). Solvabilité modérément accessible (9,1 ans). TF 1131 €/an.
Démographie et attractivité locative
À Belleville-en-Beaujolais, connaître qui loue (48,5% de locataires) guide le choix du bien à acquérir pour louer. Par ailleurs, la demande, soutenue par une tension élevée et une attractivité de 7,4/10, privilégie les typologies accessibles et bien situées. Ainsi, investir, c'est faire correspondre l'acquisition à cette demande dominante : une surface ou un emplacement décalé par rapport au marché locatif local allonge la vacance et pèse sur le rendement. Le profil de la demande est une donnée d'entrée du projet, au même titre que le prix.
Financement et taux BdF
Financer un investissement locatif à Belleville-en-Beaujolais repose sur l'effet de levier du crédit : un ticket d'entrée appartement de 149 184 € reste accessible, ce qui explique l'attrait du segment pour les bailleurs. Par ailleurs, la capacité d'emprunt, l'apport et le taux conditionnent le rendement net de l'opération — un financement bien négocié amplifie la rentabilité, un coût de crédit élevé l'érode. L'investisseur arbitre entre apport et levier selon sa stratégie patrimoniale et fiscale. Ainsi, le budget médian situe le ticket ; le montage financier, lui, fait une large part de la performance finale du projet.
Zonage et plafonds Pinel
Zone Pinel Belleville-en-Beaujolais : B1 (zone B1 — marché tendu). marché tendu. Plafond loyer applicable : —/mois. 7,9% de passoires (pression faible). Profil zone_b1. Évolution DVF -3,9% sur 12 mois.
Un investissement locatif à Belleville-en-Beaujolais s'inscrit dans une stratégie patrimoniale : cash-flow immédiat ou capitalisation à long terme, selon l'objectif. Le ticket accessible de l'appartement (149 184 €) et la demande locative soutenue (48,5% de locataires) en font un support de constitution de patrimoine progressif, via l'effet de levier du crédit. L'arbitrage entre rendement et plus-value potentielle, le régime fiscal et l'horizon de détention structurent la décision. L'investisseur raisonne sur la durée : un bien bien acquis, bien loué et bien géré construit un patrimoine que la seule recherche du rendement instantané ne garantit pas.
Belleville-en-Beaujolais 2026 : prix médian 2 581 €/m² (robuste). DPE 7,9% passoires (pression faible), classe D. Tension élevée (7,4 sur 10). Solvabilité modérément accessible (9,1 ans). TF 1131 €/an.
Permis de construire récents à Belleville-en-Beaujolais
Sur les 3 dernières années, 29 permis de construire ont été déposés sur la commune :
Type
Logements
Surface
Adresse
Date
Permis de construire
75
4 766 m²
170 RUE DE LA REPUBLIQUE, BELLEVILLE-EN-BEAUJOLAIS
01/01/2024
Permis de construire
19
1 546 m²
2 RUE DE FONTENAILLES, BELLEVILLE-EN-BEAUJOLAIS
01/01/2024
Déclaration préalable
4
306 m²
25 ROUTE NATIONALE, BELLEVILLE-EN-BEAUJOLAIS
02/02/2026
Synthèse : 3 permis impactants pour 98 logements neufs. Impact estimé sur l’offre résidentielle à 18-24 mois.
Source : SITADEL DREAL, géocodage BAN. Traitement ORPI Direct Habitat.
Oui, MaPrimeRénov est accessible dans toute la France, y compris à Belleville-en-Beaujolais. Cette aide de l'ANAH finance une partie des travaux de rénovation énergétique pour les propriétaires occupants et bailleurs selon leurs revenus. Les montants varient de quelques milliers à plusieurs dizaines de milliers d'euros selon la nature des travaux et le profil fiscal. Pour connaître votre éligibilité et calculer le montant potentiel, nous vous recommandons de consulter le site officiel maprimerenov.gouv.fr ou de contacter un conseiller France Rénov (service public gratuit). Nos conseillers ORPI Direct Habitat peuvent vous indiquer si l'investissement en rénovation est pertinent au regard du marché immobilier local à Belleville-en-Beaujolais — mais la constitution du dossier MaPrimeRénov relève d'organismes spécialisés.
Avec 7,9% de passoires et 49,6% de biens performants à Belleville-en-Beaujolais, l'effet de bifurcation entre biens conformes et non conformes est observable dans les transactions DVF. La classe D médiane est le niveau de référence pour évaluer votre bien.
La consommation énergétique médiane du parc de Belleville-en-Beaujolais est de 187,9 kWh/m²/an (classe médiane D). Intégrer ce coût dans votre budget mensuel total donne une vision plus réaliste du coût d'occupation d'un bien dans cette commune.
Avec 7,9% de passoires à Belleville-en-Beaujolais, les bailleurs concernés doivent choisir entre rénover, vendre ou ne pas renouveler leur bail. Pour un investisseur, acheter un bien en C ou mieux sécurise la conformité réglementaire à horizon 2034.
L'éco-PTZ (jusqu'à 50 000 €, sans intérêts, sur 20 ans) est accessible pour les logements construits avant 1990 à Belleville-en-Beaujolais, sans condition de ressources, sous réserve de travaux par artisans RGE. Cumulable avec MaPrimeRénov et les CEE.
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