Investissement locatif à Beauregard : analyse du marché et des indicateurs structurels
Zone B2 à Beauregard (zone B2 — marché détendu), tension locative soutenue (5,1 sur 10), 4,9% de passoires thermiques à éviter : voici les trois paramètres du calcul de rendement locatif en 2026. Le prix d'entrée DVF est de 2 167 €/m² (limitée) pour 15 transactions sur 12 mois. Avec 47,4% de locataires et une vacance de 15,1%, la demande locative structurelle est de 6,8/10. Mais le rendement net — c'est-à-dire le rendement brut minoré des charges, de la taxe foncière (1155 €/an) et du risque DPE — dépend d'un paramètre que trop d'investisseurs ignorent : la classe énergétique du bien. Un bien A-C à Beauregard (43,2% du parc) est rare et premium. Un bien F-G (4,9%) est un risque réglementaire immédiat.
À Beauregard, le potentiel d'investissement tient à la rencontre d'une demande locative soutenue (47,4% de locataires, attractivité 6/10) et d'un ticket d'entrée mesuré (180 000 € en appartement). Par ailleurs, un marché tendu (soutenue) avec une vacance contenue (15,1%) limite le risque locatif. L'opportunité n'est pas le prix le plus bas, mais le meilleur rapport entre demande, loyer atteignable et prix d'acquisition. Cibler ce point d'équilibre — souvent les petites surfaces — sécurise le rendement net d'un projet locatif.
Données DVF — 2026
Prix médian /m²2 167 €/m²
Appartement /m²1 875 €/m²
Maison /m²2 649 €/m²
Budget appt.180 000 €
Budget maison309 933 €
Évolution des prix /m² (12 mois)-21,6 %
Évolution des prix /m² (24 mois)-21,6 %
Ventes résidentiel15
Surface méd. appt.96
Surface méd. maison117
Investissement · Conseil data
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Structure du parc · INSEE Recensement
Demande locative — Beauregard
Le moteur d'un investissement locatif à Beauregard, c'est la demande : 47,4% des ménages sont locataires, dans un marché à tension soutenue. Par ailleurs, cette profondeur de demande sécurise la mise en location et limite la vacance (15,1% localement). Ainsi, pour un investisseur, une demande locative forte signifie un délai de relocation court et un risque d'impayé mieux dilué. L'attractivité locative (6/10) et le potentiel structurel (6,8/10) confirment la solidité du bassin de locataires — premier critère de viabilité d'un projet locatif, avant même le calcul de rendement.
Investissement locatif et dispositif Jeanbrun à Beauregard
Beauregard est en zone B2 — marché détendu. Le dispositif Jeanbrun s'y applique avec un plafond de loyer intermédiaire à 10,26 €/m². Dans un marché à 15,1% de vacance, l'avantage fiscal (amortissement jusqu'à 8 000 €/an, déficit imputable sur le revenu global) sécurise le rendement indépendamment de l'évolution des loyers de marché.
Historique semestriel · 6 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
2 247 €/m²
Évolution 6 ans
+13,9%
Pic (2024-S2)
2 765 €/m²
Départ 2020-S2
1 972 €/m²
Entre 2020-S2 et 2025-S2, le prix médian est progressé de 13,9% : 1 972 → 2 247 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020-S2
1 972 €
—
17
2021-S1
2 125 €
+7,8%
5
2021-S2
1 900 €
-10,6%
15
2022-S1
2 393 €
+25,9%
7
2022-S2
2 283 €
-4,6%
11
2023-S1
1 950 €
-14,6%
5
2023-S2
2 235 €
+14,6%
4
2024-S1
2 481 €
+11,0%
6
2024-S2
2 765 €
+11,4%
5
2025-S1
1 773 €
-35,9%
3
2025-S2
2 247 €
+26,7%
12
Calcul de rendement complet — Beauregard
La performance complète d'un investissement à Beauregard intègre rendement locatif ET fiscalité. Par ailleurs, le rendement net (loyer moins charges, TF, vacance 15,1%, gestion) se combine au régime fiscal choisi — micro-foncier, réel, ou statut meublé — qui module fortement le résultat après impôt. Ainsi, sur un ticket appartement de 180 000 €, l'optimisation fiscale peut faire varier la rentabilité nette de plusieurs points. L'investisseur raisonne donc en rendement net-net, après financement et fiscalité, sur la durée de détention. C'est cette vision complète, et non le seul rendement brut, qui guide une décision d'investissement éclairée.
Données limitées · expertise terrain
Les données publiées sont limitées pour Beauregard. Notre conseiller connaît ce marché et peut vous donner une estimation fiable.
À Beauregard, évaluer un investissement suppose de passer du rendement brut au net : du loyer annuel, on retranche charges non récupérables, taxe foncière, provision pour vacance (15,1%) et frais de gestion. Par ailleurs, sur un ticket médian de 180 000 € en appartement, c'est ce rendement net — confronté au taux du crédit — qui dit si l'opération crée de la valeur. Ainsi, un rendement brut flatteur masque souvent une rentabilité nette plus modeste. La rigueur du calcul, sur des loyers et un prix réels, distingue l'investissement de la spéculation.
Simulation investissement Beauregard : bien médian 105 m² à 2 167 €/m² = 227 535 €. Financement 80% : apport 45507 €, crédit — sur 20 ans au taux 3,3% = mensualité —/mois. Loyer estimé : —/mois (zone zone B2 — marché détendu, plafond —/mois, tension soutenue). Cash-flow brut : — - —/mois. Charges annuelles : TF 1155 € + assurance ~400 € + provision vacance (15,1%). DPE : filtre A-C obligatoire (4,9% passoires, G interdit 2025, F 2028). Rendement net : à calculer selon votre profil fiscal (revenus fonciers, LMNP, SCI). QPV — (Pinel+ —) : avantage fiscal majoré disponible.
À Beauregard, connaître qui loue (47,4% de locataires) guide le choix du bien à acquérir pour louer. Par ailleurs, la demande, soutenue par une tension soutenue et une attractivité de 6/10, privilégie les typologies accessibles et bien situées. Ainsi, investir, c'est faire correspondre l'acquisition à cette demande dominante : une surface ou un emplacement décalé par rapport au marché locatif local allonge la vacance et pèse sur le rendement. Le profil de la demande est une donnée d'entrée du projet, au même titre que le prix.
Financement et taux BdF
Financer un investissement locatif à Beauregard repose sur l'effet de levier du crédit : un ticket d'entrée appartement de 180 000 € reste accessible, ce qui explique l'attrait du segment pour les bailleurs. Par ailleurs, la capacité d'emprunt, l'apport et le taux conditionnent le rendement net de l'opération — un financement bien négocié amplifie la rentabilité, un coût de crédit élevé l'érode. L'investisseur arbitre entre apport et levier selon sa stratégie patrimoniale et fiscale. Ainsi, le budget médian situe le ticket ; le montage financier, lui, fait une large part de la performance finale du projet.
Zonage et plafonds Pinel
Zonage et rendement à Beauregard : zone B2 — marché détendu, marché détendu. Plafond Pinel : —/mois. Zone zone_detendue. Avec 47,4% de locataires et une tension soutenue, le potentiel locatif structurel de 6,8/10 confirme l'attractivité.
Un investissement locatif à Beauregard s'inscrit dans une stratégie patrimoniale : cash-flow immédiat ou capitalisation à long terme, selon l'objectif. Le ticket accessible de l'appartement (180 000 €) et la demande locative soutenue (47,4% de locataires) en font un support de constitution de patrimoine progressif, via l'effet de levier du crédit. L'arbitrage entre rendement et plus-value potentielle, le régime fiscal et l'horizon de détention structurent la décision. L'investisseur raisonne sur la durée : un bien bien acquis, bien loué et bien géré construit un patrimoine que la seule recherche du rendement instantané ne garantit pas.
La tension locative de 5,1/10 et le prix médian DVF de 2 167 €/m² sont les données de base pour calculer la viabilité de chaque acquisition. Les conseillers ORPI vous accompagnent dans une stratégie de diversification à Beauregard et dans les communes environnantes.
La plus-value sur résidence principale est exonérée. Sur un bien locatif, l'imposition est de 19% + 17,2% PS, avec abattements dès la 6ème année et exonération totale à 22 ans (IR) et 30 ans (PS). Les travaux non déduits réduisent la base imposable.
La transmission à Beauregard s'optimise par donation (100 000 € d'abattement par parent et enfant tous les 15 ans) ou donation avec réserve d'usufruit. Pour un patrimoine important, une SCI simplifie la gestion et la transmission.
Transition énergétique (DPE progressif), évolution démographique, télétravail et politiques d'aménagement local vont conditionner la valorisation relative des différents quartiers et types de biens à Beauregard dans les prochaines années.
Le viager occupé permet d'acquérir un bien à Beauregard avec une décote par rapport à la valeur pleine propriété. C'est une niche requérant une expertise actuarielle et notariale spécifique. Les agences ORPI informent sur les opportunités disponibles.
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