Gestion locative Frans — 21,6% locataires, tension élevée · 2026
Bilan bailleurs à Frans. Forces : tension élevée (7,4 sur 10), 21,6% de locataires, potentiel locatif 7,7/10, vacance 2,0%. Contraintes : 4,6% de passoires (pression DPE faible), TF 1695 €/an (stable), interdictions réglementaires 2025-2034. Ce bilan n'est pas symétrique : les forces sont structurelles, les contraintes sont gérables si anticipées. La clé est l'anticipation : diagnostiquer son exposition DPE, planifier les travaux, calibrer le loyer sur le revenu médian local (2 255 €/mois).
Voir aussi : Investissement locatif à Frans · Immobilier à Frans
Données locatives · INSEE
Marché locatif à Frans
Le marché locatif de Frans en 2026 confirme une tendance de fond : la demande locative structurelle (21,6% de ménages) reste soutenue, la vacance (2,0%) reste gérable, et la tension (7,4 sur 10) favorise les bailleurs. Les risques réglementaires DPE sont le principal enjeu pour les prochaines années.
Indicateurs locatifs 2026
Part locataires21,6 %
Taux vacance2,0 %
Tension locativeélevée
Score tension7.4/10
Revenu médian27 060 € €/an
Revenu mensuel2 255 € €/mois
Population2 482
Passoires F+G4,6 %
Investissement · Conseil data
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Approfondir : Estimer un bien à Frans
DPE par type · ADEME
Passoires thermiques par type de bien
La rénovation énergétique à Frans n'est plus optionnelle pour les bailleurs de passoires : c'est une échéance réglementaire avec des dates précises (G : 2025, F : 2028, E : 2034). Sur un marché à pression faible, les délais de travaux se raccourcissent — mieux vaut programmer dès maintenant.
DPE local
F+G maisons6,5 %
F+G appartements2,0 %
Classe médianeC
Classe maisonsD
Classe apptC
Conso. moyenne153 kWh/m²/an
Socio-économie · INSEE Filosofi
Profil des locataires potentiels à Frans
À Frans, les 21,6% de ménages locataires représentent un bassin de demande dimensionné sur 1060 logements. Ce vivier, renouvelé par les mobilités professionnelles et résidentielles, est structurellement plus actif que dans les communes à forte proportion de propriétaires (78,4%).
INSEE Filosofi 2026
Revenu médian/mois2 255 € €/mois
Conso. énergétique153 kWh/m²/an
Potentiel locatif7,7 / 10 /10
Attractivité loc.9,2 / 10 /10
Solvabilité · DVF + INSEE Filosofi
Effort d'acquisition à Frans
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)
27 060 €/an · 2 255 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²
3 066 €/m²
Surface médiane
97 m²
Budget médian
297 402 €
Mensualité pour ce bien
1 661 €/mois
Coût total crédit 20 ans
398 640 €
Années de revenu (avec intérêts)
14,7 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
744 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
133 188 €
Surface finançable
43 m²
Sans apport (hors intérêts) · taux 3,1%
Mensualité nécessaire
1 661 €/mois
Apport nécessaire
164 214 €
Revenu nécessaire (33%)
420 €/an
Durée
33 ans et 4 mois
Hors intérêts — intérêts mensuels (763 €/mois) > mensualité max (744 €/mois)
Maison médiane
Revenu médian local (INSEE)
27 060 €/an · 2 255 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²
3 044 €/m²
Surface médiane
102 m²
Budget médian
310 488 €
Mensualité pour ce bien
1 734 €/mois
Coût total crédit 20 ans
416 160 €
Années de revenu (avec intérêts)
15,4 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
744 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
133 188 €
Surface finançable
43 m²
Sans apport (hors intérêts) · taux 3,1%
Mensualité nécessaire
1 734 €/mois
Apport nécessaire
177 300 €
Revenu nécessaire (33%)
438 €/an
Durée
34 ans et 10 mois
Hors intérêts — intérêts mensuels (797 €/mois) > mensualité max (744 €/mois)
Appartement médian
Revenu médian local (INSEE)
27 060 €/an · 2 255 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²
3 266 €/m²
Surface médiane
70 m²
Budget médian
228 620 €
Mensualité pour ce bien
1 277 €/mois
Coût total crédit 20 ans
306 480 €
Années de revenu (avec intérêts)
11,3 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
744 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
133 188 €
Surface finançable
40 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire
1 277 €/mois
Apport nécessaire
95 432 €
Revenu nécessaire (33%)
323 €/an
Durée
50 ans et 7 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 744 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 27 060 €/an
(2 255 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 744 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 133 188 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
Obligations réglementaires · DPE ADEME
Calendrier d'interdiction locative 2025–2034
Passoires F+G
4,6 %
À risque E+F+G
12,2 %
Bons DPE A-C
64,1 %
F+G maisons
6,5 %
F+G appartements
2,0 %
Classe médiane
C
2025
2025
Interdiction de mise en location des logements classés G (DPE > 450 kWh/m²/an). Concerné : classe G du parc.
2028
2028
Interdiction de mise en location des logements classés F. Concerné : classes F+G cumulées.
2034
2034
Interdiction de mise en location des logements classés E. À Frans, 12,2 % du parc (E+F+G) sera potentiellement concerné.
Source : ADEME DPE. pct_fg > 20 % = forte pression de travaux + dépréciation. pct_efg > 40 % = 40 % du parc à risque locatif avant 2034.
Guide pratique bailleur
Gérer un bien à Frans
Rendement locatif estimatif — Frans
Prix d'achat médian297 000 €
Loyer mensuel estimé2 020 € /mois
Rendement brut estimé8,2%
Tension locativeélevée (7.4sur 10)
Part locataires21,6 %
Taux de vacance2,0 %
Attractivité locative9.2/10
Simulation indicative. Le rendement réel dépend du loyer effectif, des charges, des travaux et de la fiscalité. Source prix : DVF DGFiP.
Réglementation bailleur à Frans
Obligations bailleur 2026 à Frans. Zone zone B2 — marché détendu (marché détendu). Plafond loyer Pinel : 10 €/m²/mois. DPE : 4,6% de F+G — G interdits 2025, F en 2028, 12,2% du parc exposé d'ici 2034. ERP obligatoire au bail : zone sismique 2, 6 CatNat (Inondations et/ou Coulées de Boue), radon 1. TF : 1695 €/an. Rendement brut estimé : 2,3%.
Gestion locative · marché actif
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La demande locative est soutenue à Frans (7.4/10). Nos conseillers gèrent votre bien de A à Z : recherche locataire, états des lieux, suivi loyers.
Gestion locative et cadre réglementaire à Frans
En zone B2, Frans n'est pas soumise à l'encadrement des loyers à la relocation — les loyers sont fixés librement par le marché. Le plafond Jeanbrun intermédiaire (10,26 €/m²) reste une référence utile pour calibrer un loyer compétitif.
2,0% de vacance locative, 21,6% de locataires. Le calendrier DPE s'applique quel que soit le zonage : 4,6% du parc local est en F ou G.
Source : arrêté DGALN du 5 septembre 2025 — plafonds Jeanbrun 2026.
Taux de vacance Frans : 2,0% (21 logements). 21,6% de locataires (élevée). Ce binôme vacance/tension est le baromètre de la santé locative — sous 5% de vacance et au-dessus de 6/10 de tension, les biens se louent facilement.
INSEE RP Frans : 2482 habitants, croissante (-6,4% / 5 ans), solde marché détendu. Ce contexte démographique conditionne la demande locative à l'horizon 5-10 ans.
Taxe foncière
TF bailleur : 22,5% à Frans (stable). Médiane 1695 €/an. En régime micro-foncier (abattement 30%) : TF non déductible séparément. En régime réel nu : déductible intégralement. LMNP BIC réel : TF déductible + amortissement. Signal stable (+2.8%/3 ans) : charge à surveiller sur 10-15 ans de détention.
Géorisques et assurances
ERP et bail à Frans : l'État des Risques et Pollutions doit être annexé à tout contrat de location (art. L125-5 Code Environnement). Données BRGM : zone 2/5 (2 - FAIBLE), radon 1/3, 6 CatNat, 1 MVT. Obligations : remettre au locataire, mettre à jour si changement de zone. Impact assurance PNO : surcoût variable selon l'assureur.
Frans 2026 : prix médian 3 066 €/m² (robuste). DPE 4,6% passoires (pression faible), classe C. Tension élevée (7,4 sur 10). Solvabilité effort élevé (11,0 ans). TF 1695 €/an.
Marché Frans en 2026 : DVF 3 066 €/m² (robuste), évolution -6,4%. DPE 4,6% passoires (pression faible). Tension élevée (7,4 sur 10). Signal opportunité. TF 1695 €/an. Solvabilité effort élevé.
Marché Frans en 2026 : DVF 3 066 €/m² (robuste), évolution -6,4%. DPE 4,6% passoires (pression faible). Tension élevée (7,4 sur 10). Signal opportunité. TF 1695 €/an. Solvabilité effort élevé.
Permis de construire récents à Frans
Sur les 3 dernières années, 16 permis de construire ont été déposés sur la commune :
| Type | Logements | Surface | Adresse | Date |
|---|---|---|---|---|
| Permis de construire | 14 | 1 250 m² | CHEMIN DES BRUYERES - AU P, FRANS | 01/01/2025 |
Synthèse : 1 permis impactants pour 14 logements neufs. Impact estimé sur l’offre résidentielle à 18-24 mois.
Étudier l’impact sur la valeur de mon bien →Saisonnalité du marché immobilier à Frans
Jan.
5
Fév.
2
Mar.
1
Avr.
2
Mai.
3
Jui.
2
Jui.
1
Aoû.
1
Sep.
1
Oct.
1
Nov.
1
Déc.
2
Mois le plus actif : Janvier (5 ventes/an en moyenne) — Mois le plus calme : Novembre (1 ventes/an)
Le marché immobilier est le plus actif en début d'année (janvier-mars). Pour maximiser la visibilité de votre bien, privilégiez une mise en vente en décembre-janvier.
Estimer mon bien au meilleur moment →Questions fréquentes — Frans
- Localisation (rues les plus valorisées dans les données DVF), performance énergétique (prime A/B croissante), surface et configuration, et évolution du contexte local. Les données de rues les plus chères de cette page identifient ces micro-marchés premium à Frans.
- Acquérir un premier bien dans une commune à tension locative élevée, le louer pour autofinancer le crédit, puis acquérir un deuxième bien. La tension de 7,4/10 et le prix médian DVF de 3 066 €/m² guident cette stratégie progressive.
- L'évolution de -6,4% sur 12 mois et la tendance sur 24 mois permettent d'évaluer si Frans surperforme son bassin résidentiel. Les conseillers ORPI, présents localement depuis plusieurs années, ont une vision plus longue de ces dynamiques.
- Donation (100 000 € d'abattement par parent et enfant tous les 15 ans), donation avec réserve d'usufruit, ou démembrement de propriété. Pour un patrimoine important, une SCI facilite la gestion et la transmission. Consultez un notaire partenaire ORPI.
- Le timing optimal dépend de votre durée de détention (fiscalité des plus-values), de l'état du marché (-6,4% sur 12 mois) et de votre projet de réemploi. Vendre en marché tendu (liquidité élevée) maximise le prix et réduit le délai.
Marché actif — envisager la vente : Vendre à Frans