Investissement locatif à Villefranche-sur-Saône : analyse du marché et des indicateurs structurels
Zone B1 à Villefranche-sur-Saône (zone B1 — marché tendu), tension locative élevée (7,3 sur 10), 7,4% de passoires thermiques à éviter : voici les trois paramètres du calcul de rendement locatif en 2026. Le prix d'entrée DVF est de 2 520 €/m² (robuste) pour 598 transactions sur 12 mois. Avec 65,7% de locataires et une vacance de 9,3%, la demande locative structurelle est de 7,2/10. Mais le rendement net — c'est-à-dire le rendement brut minoré des charges, de la taxe foncière (1031 €/an) et du risque DPE — dépend d'un paramètre que trop d'investisseurs ignorent : la classe énergétique du bien. Un bien A-C à Villefranche-sur-Saône (45,0% du parc) est rare et premium. Un bien F-G (7,4%) est un risque réglementaire immédiat.
L'opportunité d'investir à Villefranche-sur-Saône se lit au croisement de la demande et du prix d'entrée : 65,7% de locataires, tension élevée, et un ticket appartement médian de 161 502 € (2 447 €/m²). Par ailleurs, ce couple — demande forte, prix d'accès contenu — dessine un terrain favorable au locatif. Ainsi, les petites typologies, prisées des locataires et accessibles à l'achat, offrent les meilleurs rapports loyer/prix. L'investisseur cible la combinaison d'une vacance faible (9,3%) et d'un prix d'acquisition raisonnable : c'est elle, plus qu'un rendement affiché, qui fonde une opération solide.
Données DVF — 2026
Prix médian /m²2 520 €/m²
Appartement /m²2 447 €/m²
Maison /m²2 887 €/m²
Budget appt.161 502 €
Budget maison262 717 €
Évolution des prix /m² (12 mois)-2,3 %
Évolution des prix /m² (24 mois)-2,3 %
Ventes résidentiel598
Surface méd. appt.66
Surface méd. maison91
Investissement · Conseil data
Votre projet d'investissement à Villefranche-sur-Saône
Tension locative, rendement brut, risque DPE — nos conseillers croisent toutes les données pour votre projet.
Réponse personnalisée sous 24h
Basé sur les données DVF réelles de votre commune
Sans engagement · Données confidentielles
📍 Villefranche-sur-Saône
Message envoyé !
Un conseiller vous contacte sous 24h.
Solvabilité · DVF + INSEE Filosofi
Effort d'acquisition à Villefranche-sur-Saône
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)19 640 €/an · 1 637 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²2 520 €/m²
Surface médiane68 m²
Budget médian171 360 €
Mensualité pour ce bien
957 €/mois
Coût total crédit 20 ans
229 680 €
Années de revenu (avec intérêts)
11,7 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
540 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
96 668 €
Surface finançable
38 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire957 €/mois
Apport nécessaire74 692 €
Revenu nécessaire (33%)242 €/an
Durée54 ans et 10 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 540 €/mois
Maison médiane
Revenu médian local (INSEE)19 640 €/an · 1 637 €/mois
Revenu médian local (INSEE)19 640 €/an · 1 637 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²2 447 €/m²
Surface médiane66 m²
Budget médian161 502 €
Mensualité pour ce bien
902 €/mois
Coût total crédit 20 ans
216 480 €
Années de revenu (avec intérêts)
11,0 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
540 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
96 668 €
Surface finançable
39 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire902 €/mois
Apport nécessaire64 834 €
Revenu nécessaire (33%)228 €/an
Durée47 ans et 6 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 540 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 19 640 €/an
(1 637 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 540 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 96 668 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
Structure du parc · INSEE Recensement
Demande locative — Villefranche-sur-Saône
À Villefranche-sur-Saône, la demande locative (65,7% de locataires, tension élevée) est le socle de tout projet d'investissement. Par ailleurs, un marché tendu garantit l'occupation et soutient le loyer ; un marché atone expose à la vacance et aux baisses. Ainsi, avec une attractivité de 6,3/10 et un taux de vacance de 9,3%, le secteur offre un terrain favorable au bailleur investisseur. Évaluer la demande AVANT le prix d'achat est la démarche juste : un rendement théorique élevé ne vaut rien si le bien reste vide.
Investissement locatif et dispositif Jeanbrun à Villefranche-sur-Saône
Villefranche-sur-Saône est classée en zone B1 — le point d'équilibre idéal entre prix d'acquisition accessibles et demande locative soutenue. Avec un prix médian à 2 520 €/m², le rapport loyer/prix est structurellement plus favorable qu'en zone A.
Le dispositif Jeanbrun fixe le plafond de loyer intermédiaire à 11,80 €/m² en zone B1. L'amortissement annuel (3,5% sur 80% du prix) génère un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an. Tension : 7.3/10, 9,3% de vacance.
Source : arrêté DGALN du 5 septembre 2025 — plafonds Jeanbrun 2026.
Risque réglementaire · ADEME
Obligations bailleurs — Villefranche-sur-Saône
Répartition énergétique du parc (DPE officiel ADEME)
Historique des prix immobiliers — Villefranche-sur-Saône
Historique trimestriel · 6 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
2 611 €/m²
Évolution 6 ans
+6,9%
Pic (2022-T3)
2 899 €/m²
Départ 2020-T3
2 442 €/m²
Entre 2020-T3 et 2025-T4, le prix médian est progressé de 6,9% : 2 442 → 2 611 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020-T3
2 442 €
—
213
2020-T4
2 673 €
+9,5%
260
2021-T1
2 430 €
-9,1%
198
2021-T2
2 449 €
+0,8%
292
2021-T3
2 642 €
+7,9%
298
2021-T4
2 679 €
+1,4%
251
2022-T1
2 627 €
-1,9%
196
2022-T2
2 795 €
+6,4%
256
2022-T3
2 899 €
+3,7%
214
2022-T4
2 703 €
-6,8%
193
2023-T1
2 795 €
+3,4%
150
2023-T2
2 604 €
-6,8%
169
2023-T3
2 532 €
-2,8%
151
2023-T4
2 536 €
+0,2%
127
2024-T1
2 636 €
+3,9%
107
2024-T2
2 424 €
-8,0%
121
2024-T3
2 676 €
+10,4%
134
2024-T4
2 681 €
+0,2%
167
2025-T1
2 483 €
-7,4%
160
2025-T2
2 490 €
+0,3%
132
2025-T3
2 512 €
+0,9%
158
2025-T4
2 611 €
+3,9%
145
Calcul de rendement complet — Villefranche-sur-Saône
À Villefranche-sur-Saône, juger un investissement locatif suppose d'aller jusqu'au net-net : après charges, taxe foncière, vacance (9,3%), coût du crédit ET fiscalité. Par ailleurs, le choix du régime (réel, meublé) pèse autant que le rendement brut sur le cash-flow réel. Ainsi, sur un budget appartement de 161 502 €, deux opérations au même rendement brut peuvent diverger nettement après impôt. L'investisseur avisé modélise l'ensemble sur sa durée de détention — c'est la seule mesure honnête de la performance d'un projet locatif, distincte du loyer affiché.
Investissement locatif · conseil data
Vous souhaitez investir à Villefranche-sur-Saône ? Nos conseillers analysent le rendement locatif réel de votre projet avec les données DVF et INSEE.
Le rendement locatif brut à Villefranche-sur-Saône se calcule en rapportant le loyer annuel au prix d'acquisition. Par ailleurs, sur un appartement au budget médian de 161 502 € (prix 2 447 €/m²), c'est le loyer de marché qui détermine le rendement — d'où l'importance de la demande locative locale. Ainsi, le rendement NET, lui, déduit charges, taxe foncière, vacance (9,3%) et gestion : c'est le seul indicateur pertinent. Un investisseur compare ce net au coût de son financement pour juger l'effet de levier. Le calcul part toujours du couple prix/loyer réel, pas d'un rendement affiché.
Le rendement locatif net à Villefranche-sur-Saône se calcule en partant du prix d'entrée DVF (2 520 €/m², robuste). Par ailleurs, pour un bien de surface médiane (68 m²) : prix d'acquisition 171 360 €. Loyer estimable : revenu médian 1 637 €/mois × 33% = —/mois (solvabilité locataire locale). Rendement brut annuel : (— × 12) / 171 360 € × 100. Déductions pour le rendement net : mensualité crédit (957 €/mois, taux —, BdF —) + TF 1031 €/an (stable) + assurance ~350 €/an + provision vacance (9,3% de vacance) + provision travaux DPE (7,4% de passoires dans la commune, filtre impératif : A-C uniquement). Zone zone B1 — marché tendu : plafond Pinel —/mois. QPV — (Pinel+ —). PLU — (—). Ainsi, ce calcul est la méthode rigoureuse — pas d'approximation, uniquement des données officielles.
Villefranche-sur-Saône 2026 : prix médian 2 520 €/m² (robuste). DPE 7,4% passoires (pression faible), classe D. Tension élevée (7,3 sur 10). Solvabilité modérément accessible (8,7 ans). TF 1031 €/an.
Démographie et attractivité locative
Le profil locataire de Villefranche-sur-Saône oriente la stratégie d'investissement : avec 65,7% de ménages locataires et une demande élevée, le bassin se compose d'actifs et de ménages en mobilité, plutôt demandeurs de petites et moyennes surfaces. Cibler la typologie qui correspond à cette demande — souvent T2-T3 — maximise l'occupation et le rendement. L'attractivité locative (6,3/10) confirme un vivier de candidats fourni. Par ailleurs, un investisseur adapte son acquisition à ce profil de demande réel : un bien calibré sur la clientèle locale se loue vite et se revend bien.
Financement et taux BdF
À Villefranche-sur-Saône, le montage financier décide souvent du sort d'un investissement locatif : sur un budget médian de 161 502 € (appartement), l'effet de levier du crédit permet d'investir avec un apport mesuré. Par ailleurs, le rendement net se juge après coût du financement : tant que le rendement dépasse le taux d'emprunt, le levier joue en faveur de l'investisseur. Apport, durée et taux se calibrent selon l'objectif — cash-flow ou capitalisation. Ainsi, le ticket accessible de l'appartement en fait le support privilégié d'une première opération locative.
À Villefranche-sur-Saône, l'investissement locatif est un outil patrimonial autant qu'un placement de rendement. Entre cash-flow et capitalisation, le choix dépend de l'horizon et de la fiscalité de l'investisseur. Par ailleurs, le levier du crédit, sur un ticket appartement de 161 502 €, permet de bâtir un patrimoine sans mobiliser tout son capital. Ainsi, la demande locative locale (65,7% de locataires, tension élevée) sécurise la phase de détention. Penser l'opération sur le long terme — acquisition, exploitation, revente — distingue la stratégie patrimoniale de la simple chasse au rendement brut.
Marché Villefranche-sur-Saône en 2026 : DVF 2 520 €/m² (robuste), évolution -2,3%. DPE 7,4% passoires (pression faible). Tension élevée (7,3 sur 10). Signal équilibré. TF 1031 €/an. Solvabilité modérément accessible.
Permis de construire récents à Villefranche-sur-Saône
Sur les 3 dernières années, 22 permis de construire ont été déposés sur la commune :
Type
Logements
Surface
Adresse
Date
Permis de construire
72
4 367 m²
141 ROUTE DE FRANS, VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
01/01/2024
Permis de construire
52
3 504 m²
219 RUE RONCEVAUX, VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
01/01/2024
Permis de construire
47
3 010 m²
427 RUE FRANCOIS GIRAUD, VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
01/01/2024
Permis de construire
12
751 m²
85 RUE MICHEL PICARD, VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
01/01/2024
Permis de construire
10
771 m²
485 BOULEVARD ALBERT CAMUS, VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
01/01/2024
Synthèse : 5 permis impactants pour 193 logements neufs. Impact estimé sur l’offre résidentielle à 18-24 mois.
Source : SITADEL DREAL, géocodage BAN. Traitement ORPI Direct Habitat.
Saisonnalité du marché immobilier à Villefranche-sur-Saône
T1
91 ventes · 23%
T2
110 ventes · 28%
T3
100 ventes · 25%
T4
97 ventes · 24%
Jan.
30
Fév.
26
Mar.
35
Avr.
35
Mai.
36
Jui.
39
Jui.
42
Aoû.
23
Sep.
35
Oct.
34
Nov.
26
Déc.
37
Mois le plus actif : Juillet (42 ventes/an en moyenne) — Mois le plus calme : Août (23 ventes/an)
Le marché immobilier est le plus actif au printemps (avril-juin). Pour maximiser la visibilité de votre bien, privilégiez une mise en vente en février-mars.
Source : DVF (DGFiP), 2022-2026. Traitement ORPI Direct Habitat.
Avec un prix médian de 2 520 €/m² et une tension locative de 7,3/10, le rendement brut dépend des loyers marché pratiqués à Villefranche-sur-Saône. Un score de tension élevé signifie une vacance faible et un rendement plus sécurisé dans le temps.
Les petites surfaces (T1-T2) offrent généralement un rendement au m² supérieur. Les maisons (2 887 €/m²) ont un rendement brut souvent inférieur aux appartements (2 447 €/m²), mais bénéficient d'une demande familiale stable et d'un moindre turnover.
L'attractivité locative de Villefranche-sur-Saône repose sur la tension (7,3 sur 10), le rendement brut accessible au prix DVF actuel, et la conformité DPE du parc (7,4% de passoires à risque). Les conseillers ORPI analysent ces trois dimensions pour identifier le meilleur investissement.
Le LMNP permet d'amortir le bien et le mobilier, réduisant fortement la base imposable. En location nue, le régime réel permet de déduire intérêts d'emprunt, taxe foncière et travaux. Un conseiller fiscal optimise votre situation pour Villefranche-sur-Saône.
Déduisez du rendement brut les charges non récupérables : taxe foncière, charges copropriété, assurance PNO, frais de gestion (7-10%), vacance selon la tension (7,3 sur 10). Un rendement brut de 6% peut descendre à 3,5-4% net à Villefranche-sur-Saône.
Gestion des cookies
Nous utilisons des cookies nécessaires au fonctionnement du site. Avec votre accord, nous utilisons également des cookies pour les statistiques et/ou le marketing. Vous pouvez accepter, refuser, ou personnaliser vos choix.
We use cookies and similar technologies. Under California law (CCPA), you have the right to opt out of the sale or sharing of your personal information.
