Investissement locatif à Saint-Étienne-la-Varenne : analyse du marché et des indicateurs structurels
Zone C à Saint-Étienne-la-Varenne (zone C — marché détendu), tension locative soutenue (4,9 sur 10), 30,4% de passoires thermiques à éviter : voici les trois paramètres du calcul de rendement locatif en 2026. Le prix d'entrée DVF est de 2 138 €/m² (robuste) pour 14 transactions sur 12 mois. Avec 13,6% de locataires et une vacance de 8,2%, la demande locative structurelle est de 5,4/10. Mais le rendement net — c'est-à-dire le rendement brut minoré des charges, de la taxe foncière (1532 €/an) et du risque DPE — dépend d'un paramètre que trop d'investisseurs ignorent : la classe énergétique du bien. Un bien A-C à Saint-Étienne-la-Varenne (24,3% du parc) est rare et premium. Un bien F-G (30,4%) est un risque réglementaire immédiat.
L'opportunité d'investissement locatif à Saint-Étienne-la-Varenne se caractérise par 9,7 années d'effort d'acquisition — un ratio qui maintient structurellement 13,6% de ménages locataires. Pour un bailleur, ce vivier de demande est la garantie fondamentale de la rentabilité locative.
Données DVF — 2026
Prix médian /m²2 138 €/m²
Maison /m²2 138 €/m²
Budget maison251 215 €
Ventes résidentiel14
Surface méd. maison117.5
Investissement · Conseil data
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Solvabilité · DVF + INSEE Filosofi
Effort d'acquisition à Saint-Étienne-la-Varenne
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)25 860 €/an · 2 155 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²2 138 €/m²
Surface médiane117 m²
Budget médian250 146 €
Mensualité pour ce bien
1 397 €/mois
Coût total crédit 20 ans
335 280 €
Années de revenu (avec intérêts)
13,0 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
711 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
127 280 €
Surface finançable
59 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire1 397 €/mois
Apport nécessaire122 866 €
Revenu nécessaire (33%)353 €/an
Durée75 ans et 11 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 711 €/mois
Maison médiane
Revenu médian local (INSEE)25 860 €/an · 2 155 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²2 138 €/m²
Surface médiane117 m²
Budget médian250 146 €
Mensualité pour ce bien
1 397 €/mois
Coût total crédit 20 ans
335 280 €
Années de revenu (avec intérêts)
13,0 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
711 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
127 280 €
Surface finançable
59 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire1 397 €/mois
Apport nécessaire122 866 €
Revenu nécessaire (33%)353 €/an
Durée75 ans et 11 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 711 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 25 860 €/an
(2 155 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 711 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 127 280 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
Structure du parc · INSEE Recensement
Demande locative — Saint-Étienne-la-Varenne
Marché Saint-Étienne-la-Varenne : 2 138 €/m² (robuste), signal —, 30,4% passoires, tension soutenue (4,9 sur 10), solvabilité modérément accessible.
Investissement locatif et dispositif Jeanbrun à Saint-Étienne-la-Varenne
Saint-Étienne-la-Varenne est en zone C — marché détendu. Le dispositif Jeanbrun s'y applique avec un plafond de loyer intermédiaire à 10,26 €/m². Dans un marché à 8,2% de vacance, l'avantage fiscal (amortissement jusqu'à 8 000 €/an, déficit imputable sur le revenu global) sécurise le rendement indépendamment de l'évolution des loyers de marché.
Historique des prix immobiliers — Saint-Étienne-la-Varenne
Historique annuel · 6 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
2 058 €/m²
Évolution 6 ans
-33,4%
Pic (2024)
3 607 €/m²
Départ 2020
3 090 €/m²
Entre 2020 et 2025, le prix médian est reculé de 33,4% : 3 090 → 2 058 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020
3 090 €
—
5
2021
2 698 €
-12,7%
17
2022
3 307 €
+22,6%
11
2023
2 104 €
-36,4%
8
2024
3 607 €
+71,4%
1
2025
2 058 €
-42,9%
5
Urbanisme & PLU à Saint-Étienne-la-Varenne
PLU Saint-Étienne-la-Varenne (source IGN APICARTO) : zone dominante —, profil —. La commune est —. Zones urbaines : — — zones à développer : —. Ce zonage PLU détermine la valeur du foncier, le potentiel de surélévation et la constructibilité des parcelles — éléments clés pour un investisseur patrimonial.
Calcul de rendement complet — Saint-Étienne-la-Varenne
Bilan investissement locatif à Saint-Étienne-la-Varenne : tension soutenue (4,9 sur 10), 13,6% locataires, vacance 8,2%. Loyer estimé 539 €-647 €/mois. Rendement brut 2,6%. Budget médian : 251 215 € + notaire 18841-20600 €. Mensualité crédit : 1 403 €/mois. TF : 1532 €/an. Coût total mensuel propriétaire : 1593 €/mois. Zone zone C — marché détendu.
Investissement locatif · conseil data
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Tableau de bord rendement Saint-Étienne-la-Varenne. Entrée : 2 138 €/m² DVF (robuste), taux — (BdF), mensualité ~1 403 €/mois pour le budget médian. Revenus : tension soutenue (4,9 sur 10), 13,6% de locataires, plafond loyer —/mois (zone C). Charges : TF 1532 €/an (stable), coût énergie —/an. Risques : 30,4% de passoires (pression forte), vacance 8,2%. QPV : — (Pinel+ —). Ce tableau de bord est la base du calcul de rendement net à Saint-Étienne-la-Varenne.
Saint-Étienne-la-Varenne 2026 : prix médian 2 138 €/m² (robuste). DPE 30,4% passoires (pression forte), classe E. Tension soutenue (4,9 sur 10). Solvabilité modérément accessible (9,7 ans). TF 1532 €/an.
Démographie et attractivité locative
Saint-Étienne-la-Varenne 2026 : prix médian 2 138 €/m² (robuste). DPE 30,4% passoires (pression forte), classe E. Tension soutenue (4,9 sur 10). Solvabilité modérément accessible (9,7 ans). TF 1532 €/an.
Financement et taux BdF
Calcul de rendement sur fonds propres à Saint-Étienne-la-Varenne (taux —, BdF —). Bien médian : 251 215 €. Apport 20% : 50243 €. Crédit 80% (—) : mensualité —/mois sur 20 ans. Loyer estimé : —/mois (zone zone C — marché détendu, tension soutenue, revenu médian 2 155 €/mois). Cash-flow brut : — - —/mois. Net après TF 1532 €/an, assurance ~400 €/an, vacance 8,2% : ~—/mois. Rendement sur fonds propres (50243 €) : (loyer annuel net / 50243) × 100. L'effet de levier amplifie le rendement réel vs l'investissement comptant.
Zonage et plafonds Pinel
Zonage et rendement à Saint-Étienne-la-Varenne : zone C — marché détendu, marché détendu. Plafond Pinel : —/mois. Zone zone_detendue. Avec 13,6% de locataires et une tension soutenue, le potentiel locatif structurel de 5,4/10 confirme l'attractivité.
Saint-Étienne-la-Varenne 2026 : prix médian 2 138 €/m² (robuste). DPE 30,4% passoires (pression forte), classe E. Tension soutenue (4,9 sur 10). Solvabilité modérément accessible (9,7 ans). TF 1532 €/an.
Saint-Étienne-la-Varenne 2026 : prix médian 2 138 €/m² (robuste). DPE 30,4% passoires (pression forte), classe E. Tension soutenue (4,9 sur 10). Solvabilité modérément accessible (9,7 ans). TF 1532 €/an.
Saisonnalité du marché immobilier à Saint-Étienne-la-Varenne
T1
1 ventes · 50%
T2
0 ventes · 0%
T3
0 ventes · 0%
T4
1 ventes · 50%
Jan.
0
Fév.
1
Mar.
0
Avr.
0
Mai.
0
Jui.
0
Jui.
0
Aoû.
0
Sep.
0
Oct.
0
Nov.
0
Déc.
1
Mois le plus actif : Février (1 ventes/an en moyenne) — Mois le plus calme : Novembre (0 ventes/an)
Le marché immobilier est le plus actif en début d'année (janvier-mars). Pour maximiser la visibilité de votre bien, privilégiez une mise en vente en décembre-janvier.
Source : DVF (DGFiP), 2022-2026. Traitement ORPI Direct Habitat.
La tension locative de 4,9/10 et le prix médian DVF de 2 138 €/m² sont les données de base pour calculer la viabilité de chaque acquisition. Les conseillers ORPI vous accompagnent dans une stratégie de diversification à Saint-Étienne-la-Varenne et dans les communes environnantes.
La plus-value sur résidence principale est exonérée. Sur un bien locatif, l'imposition est de 19% + 17,2% PS, avec abattements dès la 6ème année et exonération totale à 22 ans (IR) et 30 ans (PS). Les travaux non déduits réduisent la base imposable.
La transmission à Saint-Étienne-la-Varenne s'optimise par donation (100 000 € d'abattement par parent et enfant tous les 15 ans) ou donation avec réserve d'usufruit. Pour un patrimoine important, une SCI simplifie la gestion et la transmission.
Transition énergétique (DPE progressif), évolution démographique, télétravail et politiques d'aménagement local vont conditionner la valorisation relative des différents quartiers et types de biens à Saint-Étienne-la-Varenne dans les prochaines années.
Le viager occupé permet d'acquérir un bien à Saint-Étienne-la-Varenne avec une décote par rapport à la valeur pleine propriété. C'est une niche requérant une expertise actuarielle et notariale spécifique. Les agences ORPI informent sur les opportunités disponibles.
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