Investissement locatif à Les Chères : analyse du marché et des indicateurs structurels
Zone B1 à Les Chères (zone B1 — marché tendu), tension locative élevée (6,3 sur 10), 6,3% de passoires thermiques à éviter : voici les trois paramètres du calcul de rendement locatif en 2026. Le prix d'entrée DVF est de 3 436 €/m² (robuste) pour 32 transactions sur 12 mois. Avec 22,4% de locataires et une vacance de 6,1%, la demande locative structurelle est de 6,5/10. Mais le rendement net — c'est-à-dire le rendement brut minoré des charges, de la taxe foncière (1899 €/an) et du risque DPE — dépend d'un paramètre que trop d'investisseurs ignorent : la classe énergétique du bien. Un bien A-C à Les Chères (51,4% du parc) est rare et premium. Un bien F-G (6,3%) est un risque réglementaire immédiat.
À Les Chères, l'arbitrage entre appartement (2 198 €/m²) et maison (3 495 €/m²) pour l'investissement locatif se calcule sur le rendement brut, le profil de locataire visé et le risque DPE relatif. Les appartements offrent un point d'entrée plus accessible ; les maisons, une valorisation de surface.
Données DVF — 2026
Prix médian /m²3 436 €/m²
Appartement /m²2 198 €/m²
Maison /m²3 495 €/m²
Budget appt.160 454 €
Budget maison391 440 €
Évolution des prix /m² (12 mois)-4,1 %
Évolution des prix /m² (24 mois)-4,1 %
Ventes résidentiel32
Surface méd. appt.73
Surface méd. maison112
Investissement · Conseil data
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Solvabilité · DVF + INSEE Filosofi
Effort d'acquisition à Les Chères
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)27 560 €/an · 2 297 €/mois
Revenu médian local (INSEE)27 560 €/an · 2 297 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²2 198 €/m²
Surface médiane73 m²
Budget médian160 454 €
Mensualité pour ce bien
896 €/mois
Coût total crédit 20 ans
215 040 €
Années de revenu (avec intérêts)
7,8 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
758 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
135 694 €
Surface finançable
61 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire896 €/mois
Apport nécessaire24 760 €
Revenu nécessaire (33%)227 €/an
Durée25 ans et 6 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 758 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 27 560 €/an
(2 297 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 758 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 135 694 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
Structure du parc · INSEE Recensement
Demande locative — Les Chères
Marché Les Chères : 3 436 €/m² (robuste), signal opportunité, 6,3% passoires, tension élevée (6,3 sur 10), solvabilité effort élevé.
Investissement locatif et dispositif Jeanbrun à Les Chères
Les Chères est classée en zone B1 — le point d'équilibre idéal entre prix d'acquisition accessibles et demande locative soutenue. Avec un prix médian à 3 436 €/m², le rapport loyer/prix est structurellement plus favorable qu'en zone A.
Le dispositif Jeanbrun fixe le plafond de loyer intermédiaire à 11,80 €/m² en zone B1. L'amortissement annuel (3,5% sur 80% du prix) génère un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an. Tension : 6.3/10, 6,1% de vacance.
Source : arrêté DGALN du 5 septembre 2025 — plafonds Jeanbrun 2026.
Risque réglementaire · ADEME
Obligations bailleurs — Les Chères
Répartition énergétique du parc (DPE officiel ADEME)
Historique annuel · 6 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
3 336 €/m²
Évolution 6 ans
-0,8%
Pic (2021)
3 892 €/m²
Départ 2020
3 362 €/m²
Entre 2020 et 2025, le prix médian est reculé de 0,8% : 3 362 → 3 336 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020
3 362 €
—
12
2021
3 892 €
+15,8%
18
2022
3 626 €
-6,8%
12
2023
3 223 €
-11,1%
14
2024
3 478 €
+7,9%
20
2025
3 336 €
-4,1%
12
Urbanisme & PLU à Les Chères
Zonage urbanistique à Les Chères pour investisseur : — — zone dominante —, commune —. Zones urbaines : — du territoire. Zones à urbaniser (AU) : —. Zones naturelles : —. Ce profil — conditionne le potentiel de développement et la valeur foncière à long terme.
Calcul de rendement complet — Les Chères
Bilan investissement locatif à Les Chères : tension élevée (6,3 sur 10), 22,4% locataires, vacance 6,1%. Loyer estimé 574 €-689 €/mois. Rendement brut 1,8%. Budget médian : 381 396 € + notaire 28605-31274 €. Mensualité crédit : 2 131 €/mois. TF : 1899 €/an. Coût total mensuel propriétaire : 2385 €/mois. Zone zone B1 — marché tendu.
Investissement locatif · conseil data
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Données Les Chères en 2026 — DVF 3 436 €/m² (robuste), 32 actes, évolution -4,1%, DPE 6,3% passoires (pression faible), tension élevée (6,3 sur 10), TF 1899 €/an.
Anatomie du rendement locatif à Les Chères. Revenus : loyer marché estimé sur 2 297 €/mois de revenu médian, zone zone B1 — marché tendu, plafond —/mois, tension élevée (6,3 sur 10). Charges propriétaire : TF 1899 €/an (stable), assurance PNO ~350-500 €/an, charges de copropriété (variable), provision vacance (6,1% du parc vacant — impact sur le calcul). Coût de financement : taux — (BdF —), mensualité ~2 131 €/mois pour le budget médian (381 396 €). Risque DPE : 6,3% de passoires (pression faible) — filtre sur A-C uniquement. Avantages fiscaux : zone zone B1 — marché tendu, QPV — (Pinel+ —), déductions régime réel (TF + intérêts d'emprunt + travaux).
Les Chères 2026 : prix médian 3 436 €/m² (robuste). DPE 6,3% passoires (pression faible), classe C. Tension élevée (6,3 sur 10). Solvabilité effort élevé (13,8 ans). TF 1899 €/an.
Démographie et attractivité locative
Les Chères 2026 : prix médian 3 436 €/m² (robuste). DPE 6,3% passoires (pression faible), classe C. Tension élevée (6,3 sur 10). Solvabilité effort élevé (13,8 ans). TF 1899 €/an.
Financement et taux BdF
Données Les Chères en 2026 — DVF 3 436 €/m² (robuste), 32 actes, évolution -4,1%, DPE 6,3% passoires (pression faible), tension élevée (6,3 sur 10), TF 1899 €/an.
Zonage et plafonds Pinel
Cadre réglementaire investissement Les Chères : zone B1 (marché tendu). Plafond Pinel : —/mois. Profil zone : zone_b1. Tension locative élevée, 22,4% de locataires. Un cadre fiscal et locatif à analyser ensemble.
Les Chères 2026 : prix médian 3 436 €/m² (robuste). DPE 6,3% passoires (pression faible), classe C. Tension élevée (6,3 sur 10). Solvabilité effort élevé (13,8 ans). TF 1899 €/an.
Marché Les Chères en 2026 : DVF 3 436 €/m² (robuste), évolution -4,1%. DPE 6,3% passoires (pression faible). Tension élevée (6,3 sur 10). Signal opportunité. TF 1899 €/an. Solvabilité effort élevé.
Permis de construire récents à Les Chères
Sur les 3 dernières années, 13 permis de construire ont été déposés sur la commune :
Type
Logements
Surface
Adresse
Date
Permis de construire
38
2 459 m²
4 RUE DE LA POSTE, LES CHERES
01/01/2024
Permis de construire
8
574 m²
0005 CHEMIN DES IRIS, LES CHERES
01/01/2025
Synthèse : 2 permis impactants pour 46 logements neufs. Impact estimé sur l’offre résidentielle à 18-24 mois.
Source : SITADEL DREAL, géocodage BAN. Traitement ORPI Direct Habitat.
Le marché de Les Chères présente un prix médian de 3 436 €/m² (robuste). La page code postal liée permet de comparer ce niveau aux communes du même secteur — un repère essentiel pour tout acheteur ou vendeur souhaitant arbitrer entre plusieurs localisations à budget équivalent.
Le marché de Les Chères affiche une liquidité élevée, calculée sur le volume de transactions et le délai de vente médian. Une liquidité élevée signifie que les biens correctement estimés trouvent preneurs rapidement — un avantage pour les vendeurs, une contrainte de réactivité pour les acheteurs.
Les données DVF pour Les Chères sont issues des actes notariaux enregistrés au cadastre DGFiP. Avec 32 ventes sur 12 mois, la fiabilité statistique est robuste. Seuls les indicateurs dépassant 5 transactions sont affichés — les autres sont remplacés par un tiret plutôt qu'une valeur inventée.
32 transactions annuelles, prix médian 3 436 €/m², évolution -4,1% sur 12 mois, tension locative élevée (6,3 sur 10) — ces quatre indicateurs dessinent le profil complet du marché de Les Chères.
Utilisez le prix médian DVF pour calibrer votre budget si vous achetez, votre prix de mise en vente si vous vendez, ou votre rendement cible si vous investissez. Les conseillers ORPI Direct Habitat complètent cette analyse par leur connaissance terrain actualisée de Les Chères. Prendre contact.
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