Investissement locatif à Francheville : analyse du marché et des indicateurs structurels
Zone A à Francheville (zone A — marché tendu), tension locative très élevée (8,8 sur 10), 4,6% de passoires thermiques à éviter : voici les trois paramètres du calcul de rendement locatif en 2026. Le prix d'entrée DVF est de 4 014 €/m² (robuste) pour 204 transactions sur 12 mois. Avec 47,9% de locataires et une vacance de 4,6%, la demande locative structurelle est de 8,5/10. Mais le rendement net — c'est-à-dire le rendement brut minoré des charges, de la taxe foncière (1920 €/an) et du risque DPE — dépend d'un paramètre que trop d'investisseurs ignorent : la classe énergétique du bien. Un bien A-C à Francheville (65,0% du parc) est rare et premium. Un bien F-G (4,6%) est un risque réglementaire immédiat.
Le marché de Francheville offre une opportunité locative calibrée : très élevée (8,8 sur 10) sans surcote, prix médian 4 014 €/m² sans bulle apparente, et DPE faible qui filtre les biens à risque. Cette combinaison favorise un investissement raisonné sur le long terme.
Données DVF — 2026
Prix médian /m²4 014 €/m²
Appartement /m²3 750 €/m²
Maison /m²4 431 €/m²
Budget appt.247 500 €
Budget maison513 996 €
Évolution des prix /m² (12 mois)-6,8 %
Évolution des prix /m² (24 mois)-6,8 %
Ventes résidentiel204
Surface méd. appt.66
Surface méd. maison116
Investissement · Conseil data
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Solvabilité · DVF + INSEE Filosofi
Effort d'acquisition à Francheville
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)28 120 €/an · 2 343 €/mois
Revenu médian local (INSEE)28 120 €/an · 2 343 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²3 750 €/m²
Surface médiane66 m²
Budget médian247 500 €
Mensualité pour ce bien
1 383 €/mois
Coût total crédit 20 ans
331 920 €
Années de revenu (avec intérêts)
11,8 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
773 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
138 379 €
Surface finançable
36 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire1 383 €/mois
Apport nécessaire109 121 €
Revenu nécessaire (33%)350 €/an
Durée56 ans et 1 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 773 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 28 120 €/an
(2 343 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 773 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 138 379 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
Structure du parc · INSEE Recensement
Demande locative — Francheville
Marché Francheville : 4 014 €/m² (robuste), signal opportunité, 4,6% passoires, tension très élevée (8,8 sur 10), solvabilité effort élevé.
Investissement locatif et dispositif Jeanbrun à Francheville
Francheville est classée en zone A — marché tendu. Le dispositif Jeanbrun, applicable depuis 2026 sur les logements neufs et anciens lourdement réhabilités (DPE A ou B), permet d'amortir jusqu'à 8 000 €/an (12 000 € en loyer très social), imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an.
Le plafond de loyer intermédiaire Jeanbrun en zone A est de 14,64 €/m² — un niveau compatible avec le marché réel dans les communes de cette zone. Tension locative : 8.8/10 (très élevée), 47,9% de locataires, 4,6% de vacance.
Source : arrêté DGALN du 5 septembre 2025 — plafonds Jeanbrun 2026.
Risque réglementaire · ADEME
Obligations bailleurs — Francheville
Répartition énergétique du parc (DPE officiel ADEME)
Historique trimestriel · 6 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
3 994 €/m²
Évolution 6 ans
+0,2%
Pic (2022-T4)
5 355 €/m²
Départ 2020-T3
3 988 €/m²
Entre 2020-T3 et 2025-T4, le prix médian est progressé de 0,2% : 3 988 → 3 994 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020-T3
3 988 €
—
52
2020-T4
4 265 €
+6,9%
52
2021-T1
4 068 €
-4,6%
53
2021-T2
4 205 €
+3,4%
81
2021-T3
4 270 €
+1,5%
62
2021-T4
4 552 €
+6,6%
68
2022-T1
4 257 €
-6,5%
70
2022-T2
4 752 €
+11,6%
65
2022-T3
5 000 €
+5,2%
93
2022-T4
5 355 €
+7,1%
78
2023-T1
4 432 €
-17,2%
47
2023-T2
4 506 €
+1,7%
56
2023-T3
4 427 €
-1,8%
57
2023-T4
4 462 €
+0,8%
57
2024-T1
4 326 €
-3,0%
55
2024-T2
3 919 €
-9,4%
46
2024-T3
4 353 €
+11,1%
71
2024-T4
4 118 €
-5,4%
57
2025-T1
3 890 €
-5,5%
46
2025-T2
4 290 €
+10,3%
34
2025-T3
4 048 €
-5,6%
64
2025-T4
3 994 €
-1,3%
58
Urbanisme & PLU à Francheville
PLU Francheville (source IGN APICARTO) : zone dominante —, profil —. La commune est —. Zones urbaines : — — zones à développer : —. Ce zonage PLU détermine la valeur du foncier, le potentiel de surélévation et la constructibilité des parcelles — éléments clés pour un investisseur patrimonial.
Calcul de rendement complet — Francheville
Bilan investissement locatif à Francheville : tension très élevée (8,8 sur 10), 47,9% locataires, vacance 4,6%. Loyer estimé 586 €-703 €/mois. Rendement brut 2,1%. Budget médian : 331 155 € + notaire 24837-27155 €. Mensualité crédit : 1 850 €/mois. TF : 1920 €/an. Coût total mensuel propriétaire : 2093 €/mois. Zone zone A — marché tendu.
Investissement locatif · conseil data
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Données Francheville en 2026 — DVF 4 014 €/m² (robuste), 204 actes, évolution -6,8%, DPE 4,6% passoires (pression faible), tension très élevée (8,8 sur 10), TF 1920 €/an.
Analyse risques/opportunités investissement Francheville. Opportunités : tension très élevée (8,8/10, 47,9% locataires), zone zone A — marché tendu, QPV — (Pinel+ —), démographie croissante (-6,8%/5 ans), potentiel locatif 8,5/10. Risques gérables : 4,6% de passoires (→ filtre A-C), TF 1920 €/an (stable → surveiller), vacance 4,6% (→ bien localisé = protection). Risques macro : taux crédit — (→ mensualité ~1 850 €/mois), évolution prix DVF -6,8% (→ tendance en baisse). Géorisques : 2 - FAIBLE, radon 3/3 (→ coût assurance). Ces éléments forment l'analyse de risque complète pour un investissement locatif à Francheville.
Francheville 2026 : prix médian 4 014 €/m² (robuste). DPE 4,6% passoires (pression faible), classe C. Tension très élevée (8,8 sur 10). Solvabilité effort élevé (11,8 ans). TF 1920 €/an.
Démographie et attractivité locative
Synthèse Francheville : 4 014 €/m² (robuste), 204 actes, -6,8%/12m, 4,6% passoires, tension très élevée, solvabilité effort élevé. Ces données DVF + DPE + INSEE forment le tableau de bord complet du marché.
Financement et taux BdF
Données Francheville en 2026 — DVF 4 014 €/m² (robuste), 204 actes, évolution -6,8%, DPE 4,6% passoires (pression faible), tension très élevée (8,8 sur 10), TF 1920 €/an.
Zonage et plafonds Pinel
Contexte investissement Francheville : zone A — marché tendu, marché tendu. Pinel/Jeanbrun : plafond —/mois. Profil zone : zone_tendue. DPE : 4,6% passoires (faible). Tension : très élevée.
Francheville 2026 : prix médian 4 014 €/m² (robuste). DPE 4,6% passoires (pression faible), classe C. Tension très élevée (8,8 sur 10). Solvabilité effort élevé (11,8 ans). TF 1920 €/an.
Francheville 2026 : prix médian 4 014 €/m² (robuste). DPE 4,6% passoires (pression faible), classe C. Tension très élevée (8,8 sur 10). Solvabilité effort élevé (11,8 ans). TF 1920 €/an.
Permis de construire récents à Francheville
Sur les 3 dernières années, 26 permis de construire ont été déposés sur la commune :
Type
Logements
Surface
Adresse
Date
Permis de construire
22
1 480 m²
6 CHEMIN DE CHANTEGRILLET, FRANCHEVILLE
01/01/2024
Permis de construire
13
775 m²
6 IMPASSE DES GRANDES TERRES, FRANCHEVILLE
01/01/2024
Permis de construire
4
393 m²
52 A ROUTE DE BRUISSIN, FRANCHEVILLE
01/01/2024
Permis de construire
4
393 m²
52 A ROUTE DE BRUISSIN, FRANCHEVILLE
01/01/2024
Synthèse : 4 permis impactants pour 43 logements neufs. Impact estimé sur l’offre résidentielle à 18-24 mois.
Source : SITADEL DREAL, géocodage BAN. Traitement ORPI Direct Habitat.
Avec un prix médian de 4 014 €/m² et une tension locative de 8,8/10, le rendement brut dépend des loyers marché pratiqués à Francheville. Un score de tension élevé signifie une vacance faible et un rendement plus sécurisé dans le temps.
Les petites surfaces (T1-T2) offrent généralement un rendement au m² supérieur. Les maisons (4 431 €/m²) ont un rendement brut souvent inférieur aux appartements (3 750 €/m²), mais bénéficient d'une demande familiale stable et d'un moindre turnover.
L'attractivité locative de Francheville repose sur la tension (8,8 sur 10), le rendement brut accessible au prix DVF actuel, et la conformité DPE du parc (4,6% de passoires à risque). Les conseillers ORPI analysent ces trois dimensions pour identifier le meilleur investissement.
Le LMNP permet d'amortir le bien et le mobilier, réduisant fortement la base imposable. En location nue, le régime réel permet de déduire intérêts d'emprunt, taxe foncière et travaux. Un conseiller fiscal optimise votre situation pour Francheville.
Déduisez du rendement brut les charges non récupérables : taxe foncière, charges copropriété, assurance PNO, frais de gestion (7-10%), vacance selon la tension (8,8 sur 10). Un rendement brut de 6% peut descendre à 3,5-4% net à Francheville.
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