Investissement locatif à Francheville : analyse du marché et des indicateurs structurels
Investir à Francheville demande de distinguer rendement brut et rendement net. Le rendement brut — loyer / prix d'achat — est favorable dans cette zone A (marché tendu) à tension très élevée (8,8 sur 10). Le rendement net — après TF 1382 €/an, charges, vacance locative (4,6%), assurances et conformité DPE — est plus sélectif. La pression DPE faible (6,3% de passoires, sur 12 mois) crée un fossé entre les biens A-C (rendement net stable, pas de risque réglementaire) et les passoires F-G (rendement dégradé progressivement par les interdictions 2025-2034). À 4 014 €/m² DVF et 3,3% (BdF), les fondamentaux sont là — le DPE fait la différence.
L'opportunité d'investir à Francheville se lit au croisement de la demande et du prix d'entrée : 47,9% de locataires, tension très élevée, et un ticket appartement médian de 247 500 € (3 750 €/m²). Par ailleurs, ce couple — demande forte, prix d'accès contenu — dessine un terrain favorable au locatif. Ainsi, les petites typologies, prisées des locataires et accessibles à l'achat, offrent les meilleurs rapports loyer/prix. L'investisseur cible la combinaison d'une vacance faible (4,6%) et d'un prix d'acquisition raisonnable : c'est elle, plus qu'un rendement affiché, qui fonde une opération solide.
Données DVF — 2026
Prix médian /m²4 014 €/m²
Appartement /m²3 750 €/m²
Maison /m²4 431 €/m²
Budget appt.247 500 €
Budget maison513 996 €
Évolution des prix /m² (12 mois)-6,8 %
Évolution des prix /m² (24 mois)-6,8 %
Ventes résidentiel204
Surface méd. appt.66
Surface méd. maison116
Investissement · Conseil data
Votre projet d'investissement à Francheville
Tension locative, rendement brut, risque DPE — nos conseillers croisent toutes les données pour votre projet.
Réponse personnalisée sous 24h
Basé sur les données DVF réelles de votre commune
Sans engagement · Données confidentielles
📍 Francheville
Message envoyé !
Un conseiller vous contacte sous 24h.
Structure du parc · INSEE Recensement
Demande locative — Francheville
À Francheville, la demande locative (47,9% de locataires, tension très élevée) est le socle de tout projet d'investissement. Par ailleurs, un marché tendu garantit l'occupation et soutient le loyer ; un marché atone expose à la vacance et aux baisses. Ainsi, avec une attractivité de 8,2/10 et un taux de vacance de 4,6%, le secteur offre un terrain favorable au bailleur investisseur. Évaluer la demande AVANT le prix d'achat est la démarche juste : un rendement théorique élevé ne vaut rien si le bien reste vide.
Investissement locatif et dispositif Jeanbrun à Francheville
Francheville est classée en zone A — marché tendu. Le dispositif Jeanbrun, applicable depuis 2026 sur les logements neufs et anciens lourdement réhabilités (DPE A ou B), permet d'amortir jusqu'à 8 000 €/an (12 000 € en loyer très social), imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an.
Le plafond de loyer intermédiaire Jeanbrun en zone A est de 14,64 €/m² — un niveau compatible avec le marché réel dans les communes de cette zone. Tension locative : 8.8/10 (très élevée), 47,9% de locataires, 4,6% de vacance.
Source : arrêté DGALN du 5 septembre 2025 — plafonds Jeanbrun 2026.
Risque réglementaire · ADEME
Obligations bailleurs — Francheville
Répartition énergétique du parc (DPE officiel ADEME)
Historique trimestriel · 6 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
3 994 €/m²
Évolution 6 ans
+0,2%
Pic (2022-T4)
5 355 €/m²
Départ 2020-T3
3 988 €/m²
Entre 2020-T3 et 2025-T4, le prix médian est progressé de 0,2% : 3 988 → 3 994 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020-T3
3 988 €
—
52
2020-T4
4 265 €
+6,9%
52
2021-T1
4 068 €
-4,6%
53
2021-T2
4 205 €
+3,4%
81
2021-T3
4 270 €
+1,5%
62
2021-T4
4 552 €
+6,6%
68
2022-T1
4 257 €
-6,5%
70
2022-T2
4 752 €
+11,6%
65
2022-T3
5 000 €
+5,2%
93
2022-T4
5 355 €
+7,1%
78
2023-T1
4 432 €
-17,2%
47
2023-T2
4 506 €
+1,7%
56
2023-T3
4 427 €
-1,8%
57
2023-T4
4 462 €
+0,8%
57
2024-T1
4 326 €
-3,0%
55
2024-T2
3 919 €
-9,4%
46
2024-T3
4 353 €
+11,1%
71
2024-T4
4 118 €
-5,4%
57
2025-T1
3 890 €
-5,5%
46
2025-T2
4 290 €
+10,3%
34
2025-T3
4 048 €
-5,6%
64
2025-T4
3 994 €
-1,3%
58
Calcul de rendement complet — Francheville
À Francheville, juger un investissement locatif suppose d'aller jusqu'au net-net : après charges, taxe foncière, vacance (4,6%), coût du crédit ET fiscalité. Par ailleurs, le choix du régime (réel, meublé) pèse autant que le rendement brut sur le cash-flow réel. Ainsi, sur un budget appartement de 247 500 €, deux opérations au même rendement brut peuvent diverger nettement après impôt. L'investisseur avisé modélise l'ensemble sur sa durée de détention — c'est la seule mesure honnête de la performance d'un projet locatif, distincte du loyer affiché.
Investissement locatif · conseil data
Vous souhaitez investir à Francheville ? Nos conseillers analysent le rendement locatif réel de votre projet avec les données DVF et INSEE.
Le rendement locatif brut à Francheville se calcule en rapportant le loyer annuel au prix d'acquisition. Par ailleurs, sur un appartement au budget médian de 247 500 € (prix 3 750 €/m²), c'est le loyer de marché qui détermine le rendement — d'où l'importance de la demande locative locale. Ainsi, le rendement NET, lui, déduit charges, taxe foncière, vacance (4,6%) et gestion : c'est le seul indicateur pertinent. Un investisseur compare ce net au coût de son financement pour juger l'effet de levier. Le calcul part toujours du couple prix/loyer réel, pas d'un rendement affiché.
Analyse risques/opportunités investissement Francheville. Opportunités : tension très élevée (8,8/10, 47,9% locataires), zone zone A — marché tendu, QPV — (Pinel+ —), démographie croissante (-6,8%/5 ans), potentiel locatif 8,5/10. Risques gérables : 6,3% (sur 12 mois) de passoires (→ filtre A-C), TF 1382 €/an (stable → surveiller), vacance 4,6% (→ bien localisé = protection). Risques macro : taux crédit 3,3% (→ mensualité ~1 887 €/mois), évolution prix DVF -6,8% (→ tendance en baisse). Géorisques : 2 - FAIBLE, radon 3/3 (→ coût assurance). À noter, ces éléments forment l'analyse de risque complète pour un investissement locatif à Francheville.
Le profil locataire de Francheville oriente la stratégie d'investissement : avec 47,9% de ménages locataires et une demande très élevée, le bassin se compose d'actifs et de ménages en mobilité, plutôt demandeurs de petites et moyennes surfaces. Cibler la typologie qui correspond à cette demande — souvent T2-T3 — maximise l'occupation et le rendement. L'attractivité locative (8,2/10) confirme un vivier de candidats fourni. Par ailleurs, un investisseur adapte son acquisition à ce profil de demande réel : un bien calibré sur la clientèle locale se loue vite et se revend bien.
Financement et taux BdF
À Francheville, le montage financier décide souvent du sort d'un investissement locatif : sur un budget médian de 247 500 € (appartement), l'effet de levier du crédit permet d'investir avec un apport mesuré. Par ailleurs, le rendement net se juge après coût du financement : tant que le rendement dépasse le taux d'emprunt, le levier joue en faveur de l'investisseur. Apport, durée et taux se calibrent selon l'objectif — cash-flow ou capitalisation. Ainsi, le ticket accessible de l'appartement en fait le support privilégié d'une première opération locative.
Zonage et plafonds Pinel
Contexte investissement Francheville : zone A — marché tendu, marché tendu. Pinel/Jeanbrun : plafond —/mois. Profil zone : zone_tendue. DPE : 6,3% (sur 12 mois) passoires (faible). Tension : très élevée.
À Francheville, l'investissement locatif est un outil patrimonial autant qu'un placement de rendement. Entre cash-flow et capitalisation, le choix dépend de l'horizon et de la fiscalité de l'investisseur. Par ailleurs, le levier du crédit, sur un ticket appartement de 247 500 €, permet de bâtir un patrimoine sans mobiliser tout son capital. Ainsi, la demande locative locale (47,9% de locataires, tension très élevée) sécurise la phase de détention. Penser l'opération sur le long terme — acquisition, exploitation, revente — distingue la stratégie patrimoniale de la simple chasse au rendement brut.
Avec un prix médian de 4 014 €/m² et une tension locative de 8,8/10, le rendement brut dépend des loyers marché pratiqués à Francheville. Un score de tension élevé signifie une vacance faible et un rendement plus sécurisé dans le temps.
Les petites surfaces (T1-T2) offrent généralement un rendement au m² supérieur. Les maisons (4 431 €/m²) ont un rendement brut souvent inférieur aux appartements (3 750 €/m²), mais bénéficient d'une demande familiale stable et d'un moindre turnover.
L'attractivité locative de Francheville repose sur la tension (8,8 sur 10), le rendement brut accessible au prix DVF actuel, et la conformité DPE du parc (6,3% de passoires à risque, sur 12 mois). Les conseillers ORPI analysent ces trois dimensions pour identifier le meilleur investissement.
Le LMNP permet d'amortir le bien et le mobilier, réduisant fortement la base imposable. En location nue, le régime réel permet de déduire intérêts d'emprunt, taxe foncière et travaux. Un conseiller fiscal optimise votre situation pour Francheville.
Déduisez du rendement brut les charges non récupérables : taxe foncière, charges copropriété, assurance PNO, frais de gestion (7-10%), vacance selon la tension (8,8 sur 10). Un rendement brut de 6% peut descendre à 3,5-4% net à Francheville.
Gestion des cookies
Nous utilisons des cookies nécessaires au fonctionnement du site. Avec votre accord, nous utilisons également des cookies pour les statistiques et/ou le marketing. Vous pouvez accepter, refuser, ou personnaliser vos choix.
We use cookies and similar technologies. Under California law (CCPA), you have the right to opt out of the sale or sharing of your personal information.
