Investissement locatif à Communay : analyse du marché et des indicateurs structurels
Zone B1 à Communay (zone B1 — marché tendu), tension locative élevée (6,9 sur 10), 4,4% de passoires thermiques à éviter : voici les trois paramètres du calcul de rendement locatif en 2026. Le prix d'entrée DVF est de 3 753 €/m² (robuste) pour 50 transactions sur 12 mois. Avec 22,0% de locataires et une vacance de 3,8%, la demande locative structurelle est de 7,2/10. Mais le rendement net — c'est-à-dire le rendement brut minoré des charges, de la et du risque DPE — dépend d'un paramètre que trop d'investisseurs ignorent : la classe énergétique du bien. Un bien A-C à Communay (55,0% du parc) est rare et premium. Un bien F-G (4,4%) est un risque réglementaire immédiat.
Le profil d'investissement de Communay — attractivité locative 8,5/10, potentiel structurel 7,2/10, prix d'entrée 3 753 €/m² — définit une opportunité structurelle pour les investisseurs qui savent lire ces indicateurs.
Données DVF — 2026
Prix médian /m²3 753 €/m²
Appartement /m²3 018 €/m²
Maison /m²3 879 €/m²
Budget appt.306 327 €
Budget maison366 566 €
Évolution des prix /m² (12 mois)+6,0 %
Évolution des prix /m² (24 mois)+6,0 %
Ventes résidentiel50
Surface méd. appt.101.5
Surface méd. maison94.5
Investissement · Conseil data
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Solvabilité · DVF + INSEE Filosofi
Effort d'acquisition à Communay
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)28 770 €/an · 2 398 €/mois
Revenu médian local (INSEE)28 770 €/an · 2 398 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²3 018 €/m²
Surface médiane101 m²
Budget médian304 818 €
Mensualité pour ce bien
1 703 €/mois
Coût total crédit 20 ans
408 720 €
Années de revenu (avec intérêts)
14,2 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
791 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
141 601 €
Surface finançable
46 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire1 703 €/mois
Apport nécessaire163 217 €
Revenu nécessaire (33%)431 €/an
Durée146 ans et 11 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 791 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 28 770 €/an
(2 398 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 791 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 141 601 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
Structure du parc · INSEE Recensement
Demande locative — Communay
Marché Communay : 3 753 €/m² (robuste), signal marché tendu, 4,4% passoires, tension élevée (6,9 sur 10), solvabilité effort élevé.
Investissement locatif et dispositif Jeanbrun à Communay
Communay est classée en zone B1 — le point d'équilibre idéal entre prix d'acquisition accessibles et demande locative soutenue. Avec un prix médian à 3 753 €/m², le rapport loyer/prix est structurellement plus favorable qu'en zone A.
Le dispositif Jeanbrun fixe le plafond de loyer intermédiaire à 11,80 €/m² en zone B1. L'amortissement annuel (3,5% sur 80% du prix) génère un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an. Tension : 6.9/10, 3,8% de vacance.
Source : arrêté DGALN du 5 septembre 2025 — plafonds Jeanbrun 2026.
Risque réglementaire · ADEME
Obligations bailleurs — Communay
Répartition énergétique du parc (DPE officiel ADEME)
Historique trimestriel · 6 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
3 247 €/m²
Évolution 6 ans
-14,3%
Pic (2022-T4)
4 351 €/m²
Départ 2020-T3
3 788 €/m²
Entre 2020-T3 et 2025-T4, le prix médian est reculé de 14,3% : 3 788 → 3 247 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020-T3
3 788 €
—
7
2020-T4
3 485 €
-8,0%
12
2021-T1
4 057 €
+16,4%
13
2021-T2
3 546 €
-12,6%
10
2021-T3
3 902 €
+10,0%
9
2021-T4
4 011 €
+2,8%
4
2022-T1
3 576 €
-10,8%
10
2022-T2
4 166 €
+16,5%
10
2022-T3
3 596 €
-13,7%
10
2022-T4
4 351 €
+21,0%
5
2023-T1
4 080 €
-6,2%
8
2023-T2
3 511 €
-13,9%
2
2023-T3
4 184 €
+19,2%
10
2023-T4
4 246 €
+1,5%
11
2024-T1
3 425 €
-19,3%
9
2024-T2
4 143 €
+21,0%
11
2024-T3
3 540 €
-14,6%
7
2024-T4
2 391 €
-32,5%
4
2025-T1
4 216 €
+76,3%
15
2025-T2
3 186 €
-24,4%
10
2025-T3
3 783 €
+18,7%
15
2025-T4
3 247 €
-14,2%
9
Urbanisme & PLU à Communay
PLU Communay (source IGN APICARTO) : zone dominante —, profil —. La commune est —. Zones urbaines : — — zones à développer : —. Ce zonage PLU détermine la valeur du foncier, le potentiel de surélévation et la constructibilité des parcelles — éléments clés pour un investisseur patrimonial.
Calcul de rendement complet — Communay
Bilan investissement locatif à Communay : tension élevée (6,9 sur 10), 22,0% locataires, vacance 3,8%. Loyer estimé 600 €-719 €/mois. Rendement brut 2,0%. Budget médian : 360 288 € + notaire 27022-29544 €. Mensualité crédit : 2 013 €/mois. . Coût total mensuel propriétaire : 2103 €/mois. Zone zone B1 — marché tendu.
Investissement locatif · conseil data
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Le rendement locatif net à Communay se calcule en partant du prix d'entrée DVF (3 753 €/m², robuste). Pour un bien de surface médiane (96 m²) : prix d'acquisition 360 288 €. Loyer estimable : revenu médian 2 398 €/mois × 33% = —/mois (solvabilité locataire locale). Rendement brut annuel : (— × 12) / 360 288 € × 100. Déductions pour le rendement net : mensualité crédit (2 013 €/mois, taux —, BdF —) + /an (stable) + assurance ~350 €/an + provision vacance (3,8% de vacance) + provision travaux DPE (4,4% de passoires dans la commune, filtre impératif : A-C uniquement). Zone zone B1 — marché tendu : plafond Pinel —/mois. QPV — (Pinel+ —). PLU — (—). Ce calcul est la méthode rigoureuse — pas d'approximation, uniquement des données officielles.
Synthèse Communay : 3 753 €/m² (robuste), 50 actes, +6,0%/12m, 4,4% passoires, tension élevée, solvabilité effort élevé. Ces données DVF + DPE + INSEE forment le tableau de bord complet du marché.
Démographie et attractivité locative
Pourquoi la démographie de Communay sécurise l'investissement locatif : croissante (+6,0% / 5 ans), 4508 habitants. Une commune croissante avec un solde migratoire marché tendu génère une demande locative de long terme — l'antidote à la vacance locative. À Communay, ce signal démographique se combine avec : tension élevée (6,9 sur 10), 22,0% de locataires, vacance 3,8%, revenu médian 28 770 €/an, zone zone B1 — marché tendu (marché tendu). Ces 5 indicateurs forment le profil locatif complet de Communay et justifient un investissement locatif dans ce marché à potentiel 7,2/10.
zone B1 — marché tendu à Communay : marché tendu. Dispositif Pinel/Jeanbrun applicable avec un plafond de —/mois. Tension locative élevée (6,9 sur 10). Zone zone_b1 — contexte favorable aux investissements locatifs sécurisés.
Synthèse Communay : 3 753 €/m² (robuste), 50 actes, +6,0%/12m, 4,4% passoires, tension élevée, solvabilité effort élevé. Ces données DVF + DPE + INSEE forment le tableau de bord complet du marché.
Synthèse Communay : 3 753 €/m² (robuste), 50 actes, +6,0%/12m, 4,4% passoires, tension élevée, solvabilité effort élevé. Ces données DVF + DPE + INSEE forment le tableau de bord complet du marché.
Permis de construire récents à Communay
Sur les 3 dernières années, 25 permis de construire ont été déposés sur la commune :
Type
Logements
Surface
Adresse
Date
Permis de construire
66
4 136 m²
0010 RUE DU MAZET, COMMUNAY
01/01/2024
Permis de construire
55
3 837 m²
10 RUE DU SILLON, COMMUNAY
01/01/2025
Permis de construire
8
380 m²
0016, COMMUNAY
01/01/2025
Déclaration préalable
4
448 m²
0051 ROUTE DE MARENNES, COMMUNAY
01/01/2025
Permis de construire
1
324 m²
4 CHEMIN DE LA PRAIRIE, COMMUNAY
11/11/2025
Synthèse : 5 permis impactants pour 134 logements neufs. Impact estimé sur l’offre résidentielle à 18-24 mois.
Source : SITADEL DREAL, géocodage BAN. Traitement ORPI Direct Habitat.
Mois le plus actif : Janvier (2 ventes/an en moyenne) — Mois le plus calme : Novembre (1 ventes/an)
Le marché immobilier est le plus actif en début d'année (janvier-mars). Pour maximiser la visibilité de votre bien, privilégiez une mise en vente en décembre-janvier.
Source : DVF (DGFiP), 2022-2026. Traitement ORPI Direct Habitat.
Les appartements représentent le principal segment éligible au dispositif Jeanbrun à Communay : seuls les logements en bâtiment collectif (plus de 2 logements superposés) sont concernés. Avec une évolution de +6,0% sur 12 mois et un prix médian de 3 018 €/m², le calcul du rendement Jeanbrun doit intégrer les plafonds de loyer zone B1 (12 €/m²).
Le dispositif Jeanbrun concerne exclusivement les appartements (pas les maisons individuelles). À Communay, le parc appartements présente 3,3% de passoires contre 5,0% pour les maisons. Un appartement rénové DPE A ou B dans un parc à 3,3% de F/G bénéficie d'une prime locative réelle.
Une analyse sérieuse intègre : le prix d'acquisition (médian : 3 753 €/m²), le profil de la demande locative (tension élevée, 22,0% de locataires), le risque DPE (pression faible, 15,0% du parc exposé) et la dynamique de valeur (+6,0% sur 12 mois). Un accompagnement professionnel permet de sécuriser cette évaluation.
Les indicateurs essentiels sont : tension locative (élevée, score 6,9 sur 10), part des locataires (22,0%), taux de vacance (3,8%), prix médian appartement (3 753 €/m²), évolution des prix (+6,0% sur 12 mois) et pression DPE (faible, 15,0% du parc exposé d'ici 2034).
Les rues les plus exposées aux passoires F+G à Communay sont Lotissement ''le Hameau des Chanturières'' (50% de F+G), Rue des Chanturières (40%) et Rue du Château D'eau (33.3%). Ces niveaux sont à comparer à la moyenne communale de 4,4% (pression faible). Ces rues concentrent le risque réglementaire locatif — G interdits depuis 2025, F en 2028, E en 2034. Source : ADEME.
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