Gestion locative à Fontaines-sur-Saône

Le vin sans octroi

Sous l’Ancien Régime, Fontaines appartient au Franc-Lyonnais, ces paroisses de la rive gauche de la Saône tenues par des institutions religieuses de Lyon (d’après Wikipédia). Le privilège le plus disputé touche au vin.

Le vin du Franc-Lyonnais entre à Lyon sans payer l’octroi, notamment par la porte de la Croix-Rousse. Or l’octroi est alors la principale ressource de la ville. Le Consulat de Lyon s’en plaint : des Lyonnais propriétaires de vignes feraient passer, sous couvert de l’exemption, des vins du Beaujolais ou de Bourgogne.

Le pays a ses propres institutions. Une assemblée générale de 50 à 75 personnes élit un syndic général. Il organise le paiement du don versé au roi, assis sur la propriété foncière, fait entretenir les chemins, dont le chemin de halage le long de la Saône, et veille à la police locale.

Le 19 août 1787, l’assemblée s’oppose à son rattachement à un district de Lyon. Sa dernière séance se tient le 27 mars 1789, quelques mois avant l’abolition des privilèges. Aujourd’hui, le propriétaire acquitte la taxe foncière, dont la commune fixe la part à 30,48 % pour 2025 (DGFiP).

Les loyers relevés

L’ANIL mesure les loyers d’appartements à Fontaines-sur-Saône même, d’après 1 222 annonces. Pour 52 m², elle relève 14,43 €/m² charges comprises, entre 11,38 et 18,29 €/m² (carte des loyers 2025), soit environ 750 € par mois.

Un T1 ou T2 de 37 m² se loue 16,88 €/m², environ 625 €. Un T3 ou plus de 72 m² descend à 12,87 €/m², environ 927 €. Pour une maison, l’ANIL ne donne qu’une estimation de secteur : 13,84 €/m², environ 1 273 € pour 92 m².

Le parc loué

Sur 3 309 résidences principales, 755 sont louées vides par le parc privé et 640 par le parc HLM (INSEE, 2023). Les locataires forment ainsi plus de quatre ménages sur dix. Le meublé reste rare, avec 32 ménages.

Le parc compte 2 954 appartements pour 579 maisons. La vacance porte sur 210 logements, soit 5,9 %.

Préavis et relocation

Le décret du 22 décembre 2025 classe la commune en zone tendue. Tant que cette liste s’applique, le préavis d’un locataire de logement vide est d’un mois.

À la relocation, le nouveau loyer ne peut pas, pour l’heure, dépasser l’ancien révisé selon l’indice de référence des loyers, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. Fontaines est en zone A, mais l’encadrement des loyers ne s’y applique pas.

Les diagnostics

Les 275 appartements diagnostiqués ont une étiquette médiane D, avec 6,2 % de F ou G (ADEME). La loi exclut des nouveaux baux les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, puis ceux classés F à partir de 2028.

Selon l’époque, la part de F ou G varie : 13,7 % pour le bâti d’avant 1948, 7 % pour celui de 1948 à 1974, moins de 1 % ensuite.

Petites et grandes surfaces

Les résidences principales comptent 45 studios et 543 deux-pièces, contre 1 017 quatre-pièces (INSEE, 2023). Le mètre carré des petites surfaces se loue le plus cher, à 16,88 €/m² selon l’ANIL.

Garanties

Pour un logement vide, le dépôt de garantie ne dépasse pas un mois de loyer hors charges. L’assurance contre les loyers impayés ne se cumule pas avec une caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti.

Les ménages

La commune compte 3 304 ménages, au revenu médian de 25 230 € par unité de consommation (Filosofi). Sa population est presque stable en cinq ans, à 7 005 habitants (INSEE).

Se déplacer sans voiture

Pour un locataire, la desserte compte. La gare de Collonges-Fontaines, à cinq minutes à pied de l’église, est sur la ligne TER Lyon - Villefranche-sur-Saône ; les bus TCL 40 et 70 rejoignent Lyon et Neuville-sur-Saône (d’après Wikipédia).

Rapport entre prix et loyer

Un appartement se vend 3 323 €/m² en médiane et se loue 14,43 €/m² charges comprises (DVF ; ANIL). Le calcul brut ne donne qu’un repère : vacance, charges non récupérables, taxe foncière et travaux font le rendement réel.

Les frais du bailleur

La cotisation médiane de taxe foncière s’élève à 1 157 €, pour un taux communal de 30,48 % stable sur trois ans (DGFiP). L’état des risques joint au bail reprend les seize risques recensés par Géorisques.

Le meublé

Le bail meublé dure un an, ou neuf mois pour un étudiant ; le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer, charges non comprises. Ce mode de location ne concerne que 32 ménages à Fontaines (INSEE, 2023).

Les loyers voisins

Sathonay-Camp est mesurée à 15,4 €/m² par l’ANIL, Collonges-au-Mont-d’Or et Fontaines-Saint-Martin à 14,4 €/m². Fontaines-sur-Saône, à 14,43 €/m², est donc dans la moyenne de ses voisines.

Notre service de gestion

L’agence Orpi Direct Habitat de Neuville-sur-Saône, à 4,6 km, est l’interlocuteur de proximité. Les gestionnaires de Direct Habitat s’occupent alors du logement : recherche du locataire, bail, état des lieux, encaissement, révision annuelle, régularisation des charges, suivi des travaux.

Les tarifs sont sur la page de nos honoraires. Pour connaître la valeur du logement : un avis de valeur pour un bien à Fontaines ; pour les candidats : louer un appartement à Fontaines et louer une maison à Fontaines.