Investissement locatif à Villefranche-sur-Saône : analyse du marché et des indicateurs structurels
Zone B1 à Villefranche-sur-Saône (zone B1 — marché tendu), tension locative élevée (7,3 sur 10), 7,2% de passoires thermiques à éviter : voici les trois paramètres du calcul de rendement locatif en 2026. Le prix d'entrée DVF est de 2 520 €/m² (robuste) pour 598 transactions sur 12 mois. Avec 65,7% de locataires et une vacance de 9,3%, la demande locative structurelle est de 7,2/10. Mais le rendement net — c'est-à-dire le rendement brut minoré des charges, de la taxe foncière (1031 €/an) et du risque DPE — dépend d'un paramètre que trop d'investisseurs ignorent : la classe énergétique du bien. Un bien A-C à Villefranche-sur-Saône (45,7% du parc) est rare et premium. Un bien F-G (7,2%) est un risque réglementaire immédiat.
Le marché de Villefranche-sur-Saône offre une opportunité locative calibrée : élevée (7,3 sur 10) sans surcote, prix médian 2 520 €/m² sans bulle apparente, et DPE faible qui filtre les biens à risque. Cette combinaison favorise un investissement raisonné sur le long terme.
Données DVF — 2026
Prix médian /m²2 520 €/m²
Appartement /m²2 447 €/m²
Maison /m²2 887 €/m²
Budget appt.161 502 €
Budget maison262 717 €
Évolution des prix /m² (12 mois)-2,3 %
Évolution des prix /m² (24 mois)-2,3 %
Ventes résidentiel598
Surface méd. appt.66
Surface méd. maison91
Investissement · Conseil data
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Solvabilité · DVF + INSEE Filosofi
Effort d'acquisition à Villefranche-sur-Saône
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)19 640 €/an · 1 637 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²2 520 €/m²
Surface médiane68 m²
Budget médian171 360 €
Mensualité pour ce bien
957 €/mois
Coût total crédit 20 ans
229 680 €
Années de revenu (avec intérêts)
11,7 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
540 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
96 668 €
Surface finançable
38 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire957 €/mois
Apport nécessaire74 692 €
Revenu nécessaire (33%)242 €/an
Durée54 ans et 10 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 540 €/mois
Maison médiane
Revenu médian local (INSEE)19 640 €/an · 1 637 €/mois
Revenu médian local (INSEE)19 640 €/an · 1 637 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²2 447 €/m²
Surface médiane66 m²
Budget médian161 502 €
Mensualité pour ce bien
902 €/mois
Coût total crédit 20 ans
216 480 €
Années de revenu (avec intérêts)
11,0 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
540 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
96 668 €
Surface finançable
39 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire902 €/mois
Apport nécessaire64 834 €
Revenu nécessaire (33%)228 €/an
Durée47 ans et 6 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 540 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 19 640 €/an
(1 637 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 540 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 96 668 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
Structure du parc · INSEE Recensement
Demande locative — Villefranche-sur-Saône
Marché Villefranche-sur-Saône : 2 520 €/m² (robuste), signal équilibré, 7,2% passoires, tension élevée (7,3 sur 10), solvabilité modérément accessible.
Investissement locatif et dispositif Jeanbrun à Villefranche-sur-Saône
Villefranche-sur-Saône est classée en zone B1 — le point d'équilibre idéal entre prix d'acquisition accessibles et demande locative soutenue. Avec un prix médian à 2 520 €/m², le rapport loyer/prix est structurellement plus favorable qu'en zone A.
Le dispositif Jeanbrun fixe le plafond de loyer intermédiaire à 11,80 €/m² en zone B1. L'amortissement annuel (3,5% sur 80% du prix) génère un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an. Tension : 7.3/10, 9,3% de vacance.
Source : arrêté DGALN du 5 septembre 2025 — plafonds Jeanbrun 2026.
Risque réglementaire · ADEME
Obligations bailleurs — Villefranche-sur-Saône
Répartition énergétique du parc (DPE officiel ADEME)
Historique des prix immobiliers — Villefranche-sur-Saône
Historique trimestriel · 6 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
2 611 €/m²
Évolution 6 ans
+6,9%
Pic (2022-T3)
2 899 €/m²
Départ 2020-T3
2 442 €/m²
Entre 2020-T3 et 2025-T4, le prix médian est progressé de 6,9% : 2 442 → 2 611 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020-T3
2 442 €
—
213
2020-T4
2 673 €
+9,5%
260
2021-T1
2 430 €
-9,1%
198
2021-T2
2 449 €
+0,8%
292
2021-T3
2 642 €
+7,9%
298
2021-T4
2 679 €
+1,4%
251
2022-T1
2 627 €
-1,9%
196
2022-T2
2 795 €
+6,4%
256
2022-T3
2 899 €
+3,7%
214
2022-T4
2 703 €
-6,8%
193
2023-T1
2 795 €
+3,4%
150
2023-T2
2 604 €
-6,8%
169
2023-T3
2 532 €
-2,8%
151
2023-T4
2 536 €
+0,2%
127
2024-T1
2 636 €
+3,9%
107
2024-T2
2 424 €
-8,0%
121
2024-T3
2 676 €
+10,4%
134
2024-T4
2 681 €
+0,2%
167
2025-T1
2 483 €
-7,4%
160
2025-T2
2 490 €
+0,3%
132
2025-T3
2 512 €
+0,9%
158
2025-T4
2 611 €
+3,9%
145
Urbanisme & PLU à Villefranche-sur-Saône
PLU Villefranche-sur-Saône (source IGN APICARTO) : zone dominante —, profil —. La commune est —. Zones urbaines : — — zones à développer : —. Ce zonage PLU détermine la valeur du foncier, le potentiel de surélévation et la constructibilité des parcelles — éléments clés pour un investisseur patrimonial.
Calcul de rendement complet — Villefranche-sur-Saône
Bilan investissement locatif à Villefranche-sur-Saône : tension élevée (7,3 sur 10), 65,7% locataires, vacance 9,3%. Loyer estimé 409 €-491 €/mois. Rendement brut 2,9%. Budget médian : 171 360 € + notaire 12852-14052 €. Mensualité crédit : 957 €/mois. TF : 1031 €/an. Coût total mensuel propriétaire : 1086 €/mois. Zone zone B1 — marché tendu.
Investissement locatif · conseil data
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Le rendement locatif net à Villefranche-sur-Saône se calcule en partant du prix d'entrée DVF (2 520 €/m², robuste). Pour un bien de surface médiane (68 m²) : prix d'acquisition 171 360 €. Loyer estimable : revenu médian 1 637 €/mois × 33% = —/mois (solvabilité locataire locale). Rendement brut annuel : (— × 12) / 171 360 € × 100. Déductions pour le rendement net : mensualité crédit (957 €/mois, taux —, BdF —) + TF 1031 €/an (stable) + assurance ~350 €/an + provision vacance (9,3% de vacance) + provision travaux DPE (7,2% de passoires dans la commune, filtre impératif : A-C uniquement). Zone zone B1 — marché tendu : plafond Pinel —/mois. QPV — (Pinel+ —). PLU — (—). Ce calcul est la méthode rigoureuse — pas d'approximation, uniquement des données officielles.
Villefranche-sur-Saône 2026 : prix médian 2 520 €/m² (robuste). DPE 7,2% passoires (pression faible), classe D. Tension élevée (7,3 sur 10). Solvabilité modérément accessible (8,7 ans). TF 1031 €/an.
Démographie et attractivité locative
Villefranche-sur-Saône 2026 : prix médian 2 520 €/m² (robuste). DPE 7,2% passoires (pression faible), classe D. Tension élevée (7,3 sur 10). Solvabilité modérément accessible (8,7 ans). TF 1031 €/an.
Saisonnalité du marché immobilier à Villefranche-sur-Saône
T1
91 ventes · 23%
T2
110 ventes · 28%
T3
100 ventes · 25%
T4
97 ventes · 24%
Jan.
30
Fév.
26
Mar.
35
Avr.
35
Mai.
36
Jui.
39
Jui.
42
Aoû.
23
Sep.
35
Oct.
34
Nov.
26
Déc.
37
Mois le plus actif : Juillet (42 ventes/an en moyenne) — Mois le plus calme : Août (23 ventes/an)
Le marché immobilier est le plus actif au printemps (avril-juin). Pour maximiser la visibilité de votre bien, privilégiez une mise en vente en février-mars.
Source : DVF (DGFiP), 2022-2026. Traitement ORPI Direct Habitat.
Avec un prix médian de 2 520 €/m² et une tension locative de 7,3/10, le rendement brut dépend des loyers marché pratiqués à Villefranche-sur-Saône. Un score de tension élevé signifie une vacance faible et un rendement plus sécurisé dans le temps.
Les petites surfaces (T1-T2) offrent généralement un rendement au m² supérieur. Les maisons (2 887 €/m²) ont un rendement brut souvent inférieur aux appartements (2 447 €/m²), mais bénéficient d'une demande familiale stable et d'un moindre turnover.
L'attractivité locative de Villefranche-sur-Saône repose sur la tension (7,3 sur 10), le rendement brut accessible au prix DVF actuel, et la conformité DPE du parc (7,2% de passoires à risque). Les conseillers ORPI analysent ces trois dimensions pour identifier le meilleur investissement.
Le LMNP permet d'amortir le bien et le mobilier, réduisant fortement la base imposable. En location nue, le régime réel permet de déduire intérêts d'emprunt, taxe foncière et travaux. Un conseiller fiscal optimise votre situation pour Villefranche-sur-Saône.
Déduisez du rendement brut les charges non récupérables : taxe foncière, charges copropriété, assurance PNO, frais de gestion (7-10%), vacance selon la tension (7,3 sur 10). Un rendement brut de 6% peut descendre à 3,5-4% net à Villefranche-sur-Saône.
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