Investissement locatif à Saint-Germain-au-Mont-d'Or : analyse du marché et des indicateurs structurels
Zone B1 à Saint-Germain-au-Mont-d'Or (zone B1 — marché tendu), tension locative très élevée (8,5 sur 10), 3,4% de passoires thermiques à éviter : voici les trois paramètres du calcul de rendement locatif en 2026. Le prix d'entrée DVF est de 3 668 €/m² (robuste) pour 42 transactions sur 12 mois. Avec 43,3% de locataires et une vacance de 4,3%, la demande locative structurelle est de 8,3/10. Mais le rendement net — c'est-à-dire le rendement brut minoré des charges, de la taxe foncière (1757 €/an) et du risque DPE — dépend d'un paramètre que trop d'investisseurs ignorent : la classe énergétique du bien. Un bien A-C à Saint-Germain-au-Mont-d'Or (65,1% du parc) est rare et premium. Un bien F-G (3,4%) est un risque réglementaire immédiat.
L'opportunité d'investissement locatif à Saint-Germain-au-Mont-d'Or dépend de l'horizon de détention. Sur 5 ans, le rendement locatif prime ; sur 15 ans, la valorisation du bien (+12,1% de tendance annuelle) contribue significativement au rendement total. Ces deux horizons nécessitent des stratégies d'acquisition différentes.
Données DVF — 2026
Prix médian /m²3 668 €/m²
Appartement /m²3 194 €/m²
Maison /m²3 886 €/m²
Budget appt.223 580 €
Budget maison466 320 €
Évolution des prix /m² (12 mois)+12,1 %
Évolution des prix /m² (24 mois)+12,1 %
Ventes résidentiel42
Surface méd. appt.70
Surface méd. maison120
Investissement · Conseil data
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Solvabilité · DVF + INSEE Filosofi
Effort d'acquisition à Saint-Germain-au-Mont-d'Or
Basé sur le revenu médian local (INSEE Filosofi), le prix médian DVF et un taux d'emprunt de 3,1% hors assurance sur 20 ans avec un taux d'effort de 33%.
3,1%
| Durée : 20 ans | Effort : 33% du revenu
Bien médian
Revenu médian local (INSEE)27 110 €/an · 2 259 €/mois
Revenu médian local (INSEE)27 110 €/an · 2 259 €/mois
Crédit sur 20 ans
Prix médian /m²3 194 €/m²
Surface médiane70 m²
Budget médian223 580 €
Mensualité pour ce bien
1 249 €/mois
Coût total crédit 20 ans
299 760 €
Années de revenu (avec intérêts)
11,1 ans
Capacité d'emprunt à 33% du revenu
Mensualité max (33% revenu)
745 €/mois
Capacité d'emprunt (20 ans)
133 367 €
Surface finançable
41 m²
Durée réelle à mensualité max · taux 3,1%
Mensualité nécessaire1 249 €/mois
Apport nécessaire90 213 €
Revenu nécessaire (33%)316 €/an
Durée47 ans et 10 mois
Avec intérêts au taux 3,1% · mensualité 745 €/mois
Revenu médian local (INSEE Filosofi) : 27 110 €/an
(2 259 €/mois) ·
Mensualité max à 33% : 745 €/mois ·
Capacité d'emprunt : 133 367 €
Calculs indicatifs basés sur les données DVF (cadastre) et INSEE Filosofi. La mensualité est calculée pour un prêt de 20 ans. Le taux d'effort de 33% est indicatif. Ces éléments ne constituent pas un conseil financier.
Structure du parc · INSEE Recensement
Demande locative — Saint-Germain-au-Mont-d'Or
Marché Saint-Germain-au-Mont-d'Or : 3 668 €/m² (robuste), signal marché tendu, 3,4% passoires, tension très élevée (8,5 sur 10), solvabilité effort élevé.
Investissement locatif et dispositif Jeanbrun à Saint-Germain-au-Mont-d'Or
Saint-Germain-au-Mont-d'Or est classée en zone B1 — le point d'équilibre idéal entre prix d'acquisition accessibles et demande locative soutenue. Avec un prix médian à 3 668 €/m², le rapport loyer/prix est structurellement plus favorable qu'en zone A.
Le dispositif Jeanbrun fixe le plafond de loyer intermédiaire à 11,80 €/m² en zone B1. L'amortissement annuel (3,5% sur 80% du prix) génère un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an. Tension : 8.5/10, 4,3% de vacance.
Source : arrêté DGALN du 5 septembre 2025 — plafonds Jeanbrun 2026.
Historique des prix immobiliers — Saint-Germain-au-Mont-d'Or
Historique trimestriel · 6 ans · Source DVF cadastre DGFiP
Prix actuel
4 193 €/m²
Évolution 6 ans
+21,5%
Pic (2021-T4)
4 882 €/m²
Départ 2020-T3
3 452 €/m²
Entre 2020-T3 et 2025-T4, le prix médian est progressé de 21,5% : 3 452 → 4 193 €/m².
Données détaillées par période
Période
€/m²
Évol.
Ventes
2020-T3
3 452 €
—
7
2020-T4
3 521 €
+2,0%
16
2021-T1
4 233 €
+20,2%
4
2021-T2
4 157 €
-1,8%
9
2021-T3
4 203 €
+1,1%
20
2021-T4
4 882 €
+16,2%
11
2022-T1
4 209 €
-13,8%
12
2022-T2
4 148 €
-1,4%
8
2022-T3
4 148 €
+0,0%
15
2022-T4
3 756 €
-9,5%
9
2023-T1
3 154 €
-16,0%
8
2023-T2
3 578 €
+13,4%
21
2023-T3
4 094 €
+14,4%
7
2023-T4
2 771 €
-32,3%
6
2024-T1
2 905 €
+4,8%
4
2024-T2
3 051 €
+5,0%
9
2024-T3
3 374 €
+10,6%
12
2024-T4
3 684 €
+9,2%
10
2025-T1
3 762 €
+2,1%
9
2025-T2
3 476 €
-7,6%
12
2025-T3
3 205 €
-7,8%
15
2025-T4
4 193 €
+30,8%
6
Urbanisme & PLU à Saint-Germain-au-Mont-d'Or
PLU Saint-Germain-au-Mont-d'Or (source IGN APICARTO) : zone dominante —, profil —. La commune est —. Zones urbaines : — — zones à développer : —. Ce zonage PLU détermine la valeur du foncier, le potentiel de surélévation et la constructibilité des parcelles — éléments clés pour un investisseur patrimonial.
Calcul de rendement complet — Saint-Germain-au-Mont-d'Or
Bilan investissement locatif à Saint-Germain-au-Mont-d'Or : tension très élevée (8,5 sur 10), 43,3% locataires, vacance 4,3%. Loyer estimé 565 €-678 €/mois. Rendement brut 2,0%. Budget médian : 341 124 € + notaire 25584-27972 €. Mensualité crédit : 1 906 €/mois. TF : 1757 €/an. Coût total mensuel propriétaire : 2138 €/mois. Zone zone B1 — marché tendu.
Investissement locatif · conseil data
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Le rendement locatif net à Saint-Germain-au-Mont-d'Or se calcule en partant du prix d'entrée DVF (3 668 €/m², robuste). Pour un bien de surface médiane (93 m²) : prix d'acquisition 341 124 €. Loyer estimable : revenu médian 2 259 €/mois × 33% = —/mois (solvabilité locataire locale). Rendement brut annuel : (— × 12) / 341 124 € × 100. Déductions pour le rendement net : mensualité crédit (1 906 €/mois, taux —, BdF —) + TF 1757 €/an (stable) + assurance ~350 €/an + provision vacance (4,3% de vacance) + provision travaux DPE (3,4% de passoires dans la commune, filtre impératif : A-C uniquement). Zone zone B1 — marché tendu : plafond Pinel —/mois. QPV — (Pinel+ —). PLU — (—). Ce calcul est la méthode rigoureuse — pas d'approximation, uniquement des données officielles.
Saint-Germain-au-Mont-d'Or 2026 : prix médian 3 668 €/m² (robuste). DPE 3,4% passoires (pression faible), classe C. Tension très élevée (8,5 sur 10). Solvabilité effort élevé (12,6 ans). TF 1757 €/an.
Démographie et attractivité locative
Saint-Germain-au-Mont-d'Or 2026 : prix médian 3 668 €/m² (robuste). DPE 3,4% passoires (pression faible), classe C. Tension très élevée (8,5 sur 10). Solvabilité effort élevé (12,6 ans). TF 1757 €/an.
Saisonnalité du marché immobilier à Saint-Germain-au-Mont-d'Or
T1
5 ventes · 20%
T2
8 ventes · 32%
T3
7 ventes · 28%
T4
5 ventes · 20%
Jan.
1
Fév.
2
Mar.
2
Avr.
3
Mai.
2
Jui.
3
Jui.
3
Aoû.
2
Sep.
2
Oct.
1
Nov.
2
Déc.
2
Mois le plus actif : Avril (3 ventes/an en moyenne) — Mois le plus calme : Octobre (1 ventes/an)
Le marché immobilier est le plus actif au printemps (avril-juin). Pour maximiser la visibilité de votre bien, privilégiez une mise en vente en février-mars.
Source : DVF (DGFiP), 2022-2026. Traitement ORPI Direct Habitat.
Localisation (rues les plus valorisées dans les données DVF), performance énergétique (prime A/B croissante), surface et configuration, et évolution du contexte local. Les données de rues les plus chères de cette page identifient ces micro-marchés premium à Saint-Germain-au-Mont-d'Or.
Acquérir un premier bien dans une commune à tension locative élevée, le louer pour autofinancer le crédit, puis acquérir un deuxième bien. La tension de 8,5/10 et le prix médian DVF de 3 668 €/m² guident cette stratégie progressive.
L'évolution de +12,1% sur 12 mois et la tendance sur 24 mois permettent d'évaluer si Saint-Germain-au-Mont-d'Or surperforme son bassin résidentiel. Les conseillers ORPI, présents localement depuis plusieurs années, ont une vision plus longue de ces dynamiques.
Donation (100 000 € d'abattement par parent et enfant tous les 15 ans), donation avec réserve d'usufruit, ou démembrement de propriété. Pour un patrimoine important, une SCI facilite la gestion et la transmission. Consultez un notaire partenaire ORPI.
Le timing optimal dépend de votre durée de détention (fiscalité des plus-values), de l'état du marché (+12,1% sur 12 mois) et de votre projet de réemploi. Vendre en marché tendu (liquidité élevée) maximise le prix et réduit le délai.
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