Gel des loyers des passoires thermiques : les règles en vigueur en 2026

Un logement loué dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) le classe F ou G relève de deux règles distinctes. La première, en vigueur depuis le 24 août 2022, interdit d’augmenter son loyer : c’est le « gel des loyers ». La seconde retire progressivement ces logements de la location, en les déclarant non décents : les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, les F à partir du 1er janvier 2028, les E à partir du 1er janvier 2034. Depuis le 1er janvier 2026, enfin, le DPE est calculé avec un nouveau coefficient pour l’électricité, ce qui modifie l’étiquette de certains logements chauffés à l’électricité. Voici l’état du droit au 30 octobre 2026, pour la France métropolitaine.

Mis à jour le 30 octobre 2026, d’après les fiches de service-public.gouv.fr citées en fin d’article. Publié pour la première fois le 2 novembre 2022.

Le gel des loyers des logements classés F ou G

Depuis le 24 août 2022, pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis cette date, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus augmenter. Concrètement, la fiche de service-public.gouv.fr sur la révision du loyer interdit pour ces logements :

• la révision annuelle du loyer selon l’indice de référence des loyers (IRL), en location vide comme en location meublée ;
• la majoration du loyer pour travaux d’amélioration, en location vide ;
• la contribution au partage des économies de charges demandée au locataire après des travaux d’économie d’énergie, en location vide, sauf si le logement est désormais classé de A à E ou si un ensemble de travaux y a été réalisé ;
• pour un bail mobilité, la révision et la majoration du loyer.

Dans les départements d’outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte), les mêmes interdictions s’appliquent aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er juillet 2024.

Le gel cesse de s’appliquer lorsque le logement obtient une étiquette comprise entre A et E, attestée par un nouveau DPE.

L’interdiction progressive de louer les passoires thermiques

Un logement loué comme résidence principale, avec un bail d’habitation ou un bail mobilité, doit être décent. Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, la décence comprend un niveau minimal de performance énergétique, mesuré par le DPE. Le seuil applicable dépend de la date à laquelle le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit :

Un bail en cours signé avant l’une de ces dates est atteint au moment de son renouvellement ou de sa tacite reconduction. Un calendrier distinct, plus tardif, s’applique dans les départements d’outre-mer. Lorsque le logement n’atteint pas le niveau exigé, la loi du 6 juillet 1989 (article 20-1) permet au locataire de demander au propriétaire sa mise en conformité, puis, à défaut d’accord, de saisir la commission départementale de conciliation ou le juge.

Le DPE calculé avec un coefficient de 1,9 depuis le 1er janvier 2026

L’étiquette d’un logement dépend notamment de sa consommation d’énergie primaire. Pour l’électricité, le facteur qui convertit l’énergie finale en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026. Les DPE établis depuis cette date l’intègrent automatiquement. Les DPE établis auparavant restent valables ; lorsque le nouveau calcul améliore l’étiquette, le propriétaire peut obtenir sa mise à jour gratuitement sur l’observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Un logement chauffé à l’électricité peut ainsi sortir de la classe G ou F sans travaux, et donc sortir du gel des loyers ou de l’interdiction de louer.

Une nouvelle étape est déjà fixée : un arrêté du 19 août 2026 ramène ce facteur à 1,7 à partir du 1er janvier 2027.

Pour la location, le bailleur remet au locataire un DPE de moins de 10 ans, dans le dossier de diagnostic technique. Les DPE réalisés entre 2018 et juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 et doivent être refaits avant une mise en location ; les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables 10 ans. La mention « DPE vierge » des anciens diagnostics n’a donc plus cours pour un nouveau bail.

Les étiquettes DPE de notre secteur

La part des logements diagnostiqués F ou G dans chaque territoire de notre secteur (Val de Saône, Beaujolais, Pierres Dorées, Dombes, Monts d’Or) est publiée sur notre page DPE dans le Beaujolais et le Val de Saône, à partir des diagnostics enregistrés par l’ADEME. Le fonctionnement de notre service de location et de gestion des logements est présenté sur la page gestion locative.

Sources

• service-public.gouv.fr, « Augmentation et révision du loyer » (logements classés F ou G), fiche F1311, vérifiée le 8 août 2025 : service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1311 ; textes cités : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 17-1, 23-1, 25-3, 25-9, 25-12 et 25-16.
• service-public.gouv.fr, « Logement à louer décent », fiche F2042, vérifiée le 21 mars 2025 : service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2042 ; textes cités : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 2, 6 et 20-1.
• service-public.gouv.fr, « Bailleurs : les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être louées », actualité du 1er janvier 2025 : service-public.gouv.fr/particuliers/actualites/A17975.
• service-public.gouv.fr, « Diagnostic de performance énergétique (DPE) », fiche F16096, vérifiée le 1er janvier 2026 : service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F16096 ; textes cités : code de la construction et de l’habitation, articles L126-23 à L126-35-1 et L173-1-1.
• service-public.gouv.fr, « Nouveau calcul du DPE : votre logement est-il concerné ? », actualité du 1er septembre 2026 : service-public.gouv.fr/particuliers/actualites/A18446 ; texte cité : arrêté du 19 août 2026 modifiant le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire de l’électricité.

Cet article décrit les règles générales ; il ne remplace pas l’examen d’une situation particulière.