Calcul de mensualité d’un crédit immobilier : simulateur gratuit et coût total

Comment la mensualité est-elle calculée ?

Un prêt immobilier classique se rembourse par mensualités constantes. Chaque mois, vous payez les intérêts dus sur le capital qui reste à rembourser, et le reste de la mensualité amortit ce capital. Au début, la part des intérêts est forte ; elle diminue ensuite, et la part du capital augmente.

La formule est publique : mensualité = capital × t ÷ (1 − (1 + t)⁻ⁿ), où t est le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mensualités. C’est celle qu’utilise la calculatrice, sur nos serveurs, au centime près.

Le taux proposé par défaut

Si vous laissez le champ du taux vide, la calculatrice retient le taux moyen du mois pour la durée choisie (15, 20 ou 25 ans), hors assurance. Il est établi à partir des dernières statistiques de la Banque de France sur les taux des crédits à l’habitat, puis ajusté à la durée. Il indique un ordre de grandeur : le taux de votre banque dépend de votre apport, de vos revenus, de votre âge et de la durée. Remplacez-le par l’offre que vous avez reçue pour un résultat exact.

Ce que la mensualité ne dit pas

L’assurance emprunteur

Elle est presque toujours exigée par la banque. Son coût dépend de votre âge, de votre santé et des garanties choisies ; elle peut être calculée sur le capital emprunté (montant fixe chaque mois) ou sur le capital restant dû. Sans taux d’assurance saisi, tous les résultats sont donnés « hors assurance emprunteur ». Depuis la loi du 28 février 2022, vous pouvez changer d’assurance à tout moment, sans frais.

Le TAEG

Le taux annuel effectif global ajoute au taux nominal les frais de dossier, la garantie (caution ou hypothèque), les frais de courtage éventuels et l’assurance exigée. C’est lui qui permet de comparer les offres. Il ne peut pas dépasser le taux d’usure publié chaque trimestre par la Banque de France : pour les prêts à taux fixe accordés au 4e trimestre 2026, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans et 5,40 % à 20 ans et plus.

La règle des 35 %

Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent en principe limiter l’ensemble des mensualités de crédit, assurance comprise, à 35 % des revenus nets avant impôt, et la durée à 25 ans. La calculatrice indique le revenu mensuel conseillé pour la mensualité obtenue. Pour partir de vos revenus, utilisez Quel prix maximum ?.

Durée courte ou longue ?

Allonger la durée baisse la mensualité mais augmente fortement le coût total : à 3,60 %, 200 000 € coûtent 80 854 € d’intérêts sur 20 ans, et 103 602 € sur 25 ans pour une mensualité de 1 012,01 €. Pour trouver la durée qui correspond à une mensualité donnée, utilisez Durée d’emprunt.