Durée d’emprunt immobilier : en combien d’années rembourser votre prêt ?

Comment la durée est-elle trouvée ?

On part de la même formule que pour la mensualité, retournée : n = −ln(1 − capital × t ÷ mensualité) ÷ ln(1 + t), où t est le taux annuel divisé par 12. Le résultat est arrondi au mois supérieur ; la calculatrice indique alors la mensualité exacte correspondant à cette durée entière, un peu inférieure à celle que vous avez saisie.

Si vous indiquez un taux d’assurance, son coût mensuel est retiré de la mensualité saisie avant le calcul : la durée obtenue respecte donc votre budget assurance comprise.

Exemples : 200 000 € à 3,60 %

Baisser la mensualité de 1 200 à 1 000 € allonge le prêt de plus de six ans et coûte 28 000 € d’intérêts de plus. Surtout, au-delà de 25 ans, le prêt sort de la règle fixée aux banques.

La durée maximale : 25 ans, parfois 27

Depuis le 1er janvier 2022, la décision du Haut Conseil de stabilité financière limite la durée des crédits immobiliers à 25 ans. Elle peut atteindre 27 ans quand le remboursement commence plus tard (différé), pour l’achat d’un logement neuf ou d’un logement ancien avec des travaux représentant au moins 10 % du coût de l’opération. Les banques peuvent déroger à ces deux limites pour 20 % au plus de leurs nouveaux prêts, en priorité pour l’achat de la résidence principale et les primo-accédants. La calculatrice vous prévient si la durée trouvée dépasse 25 ans.

Le taux dépend aussi de la durée

Plus la durée est longue, plus le taux proposé est en général élevé. Si vous laissez le champ du taux vide, la calculatrice retient le taux moyen du mois de la durée trouvée (15, 20 ou 25 ans) et recommence le calcul jusqu’à ce que durée et taux concordent. Si vous avez une offre de prêt, saisissez son taux.

Rembourser plus vite

• Moduler les échéances : beaucoup de contrats permettent d’augmenter la mensualité quand vos revenus progressent, ce qui raccourcit le prêt.
• Rembourser par anticipation : les indemnités sont plafonnées par la loi à six mois d’intérêts sur la somme remboursée, sans dépasser 3 % du capital restant dû avant ce remboursement ; certains contrats les suppriment.
• Augmenter l’apport : chaque euro d’apport en moins à emprunter réduit à la fois la durée et le coût.