Capacité d’emprunt : quel prix maximum pour votre achat immobilier ?

La règle appliquée par les banques

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques, depuis le 1er janvier 2022, deux limites pour les crédits immobiliers :

• le taux d’effort : l’ensemble des mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets avant impôt ;
• la durée : 25 ans au plus, 27 ans avec un différé de remboursement pour un logement neuf ou un achat dans l’ancien avec des travaux représentant au moins 10 % du coût.

Les banques peuvent sortir de ces limites pour 20 % au plus de leurs nouveaux prêts, en priorité pour l’achat d’une résidence principale. La calculatrice applique la règle générale : c’est celle qui vaut pour la plupart des dossiers.

Les quatre étapes du calcul

1. Mensualité maximale = 35 % des revenus nets mensuels, moins les mensualités des crédits qui continuent après l’achat.
2. Capital empruntable : la somme dont la mensualité, assurance comprise, égale ce maximum, au taux et sur la durée choisis.
3. Budget total = capital empruntable + apport personnel.
4. Prix de bien maximum : le prix tel que prix + frais d’acquisition (droits de mutation du département, émoluments du notaire, débours) égale le budget, calculé par notre calculatrice des frais de notaire.

Quels revenus compter ?

Les banques retiennent les revenus réguliers et durables : salaires nets avant prélèvement de l’impôt (avec les primes régulières), pensions, revenus d’indépendant moyennés sur plusieurs années, et une partie des loyers déjà perçus. Les revenus d’un contrat court ou d’une période d’essai sont examinés au cas par cas.

Les charges retenues sont les mensualités des crédits en cours (auto, consommation, immobilier) qui continueront après l’achat. Un loyer que vous cesserez de payer en devenant propriétaire n’est pas déduit.

Les limites de ce résultat

• Le reste à vivre : au-delà du taux d’effort, la banque regarde ce qu’il vous reste chaque mois, selon la taille du foyer.
• L’apport : la plupart des banques souhaitent qu’il couvre au moins les frais d’acquisition. La calculatrice vous signale quand ce n’est pas le cas.
• L’assurance : la règle des 35 % l’inclut. Sans taux d’assurance saisi, le prix affiché est un peu trop haut.
• Les frais de garantie (caution ou hypothèque) et de dossier ne sont pas comptés.

Et ensuite ?

Ce prix maximum vous permet de cibler vos recherches. Pour visiter avec un plan de financement solide, faites valider votre capacité par votre banque ou un courtier, puis demandez à l’un de nos agents spécialisés les biens qui correspondent à ce budget. Si vous vendez en même temps, commencez par estimer votre bien en ligne.