Calcul des frais de notaire 2026 : droits de mutation par département, émoluments et débours

Ce que l’on appelle « frais de notaire »

L’expression est trompeuse : l’essentiel de la somme ne revient pas au notaire. Il la collecte pour l’État, le département et la commune, puis la reverse. Pour un logement ancien, les droits et taxes représentent environ les trois quarts du total. La rémunération du notaire, appelée émoluments, est fixée par un barème national : elle est la même chez tous les notaires de France, à la remise près.

1. Les droits de mutation (logement ancien)

Ils se composent de trois parts calculées sur le prix :

• le droit départemental : 5,00 % dans la plupart des départements, 4,50 % dans ceux qui n’ont pas voté la hausse permise depuis le 1er avril 2025, 3,80 % dans l’Indre ;
• la taxe communale : 1,20 % partout ;
• les frais d’assiette et de recouvrement de l’État : 2,37 % du seul droit départemental.

Au taux de 5,00 %, l’ensemble atteint 6,32 % du prix ; à 4,50 %, 5,81 %.

2. Les primo-accédants

La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de porter leur taux de 4,50 % à 5,00 % pour les ventes conclues du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Les personnes qui achètent leur première résidence principale ne paient pas cette hausse : elles restent à 4,50 %, à condition de n’avoir pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’achat. Pour un achat à plusieurs, le taux réduit s’applique à la part de chaque acquéreur qui remplit la condition ; des époux mariés sous le régime de la communauté doivent la remplir tous les deux. Cochez la case « primo-accédant » pour l’appliquer. La Savoie accorde en plus un taux réduit propre à ces acheteurs, pris en compte par la calculatrice.

3. Le logement neuf

Pour un logement acheté neuf à un promoteur (vente en l’état futur d’achèvement), la TVA est déjà dans le prix. Les droits de mutation sont remplacés par la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %. C’est pourquoi les frais tombent à 2 à 3 % du prix environ, contre 7 à 8 % dans l’ancien.

4. La contribution de sécurité immobilière

Elle rémunère le service de la publicité foncière, qui enregistre la vente : 0,10 % du prix, 15 € au minimum.

5. Les émoluments du notaire

Le barème proportionnel, hors taxes, s’applique par tranches du prix : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, puis 0,799 % au-delà. La TVA de 20 % s’y ajoute. Au-delà de 100 000 €, le notaire peut consentir une remise, qui n’est jamais due : la calculatrice ne la présume pas.

S’y ajoutent les émoluments de formalités (demandes d’état civil, purge du droit de préemption, publication) et les débours, sommes avancées à des tiers (cadastre, urbanisme, syndic). Aucun barème unique ne les fixe : la calculatrice retient un forfait indicatif de 900 € hors taxes pour les formalités et de 450 € pour les débours, calé sur des actes de vente réels (le simulateur des notaires de France retient 850 € et 400 €). Votre notaire vous donnera le montant exact.

Contrôle du 25/10/2026 : pour un bien ancien à 250 000 € dans le Rhône, 180 000 € dans l’Ain et 400 000 € à Paris, les droits d’enregistrement et la contribution de sécurité immobilière sont identiques à l’euro près à ceux du simulateur des notaires de France (15 796 €, 11 373 € et 25 274 € de droits). Les totaux diffèrent de moins de 0,3 %, à cause des deux forfaits ci-dessus et du barème des émoluments : ce simulateur indique des paramètres datés du 01/06/2017, alors que le barème en vigueur, appliqué ici, est celui de l’article A444-91 du code de commerce, réduit en 2020.

Trois exemples calculés

Comment réduire légalement ces frais ?

• Le mobilier vendu avec le bien (cuisine équipée, électroménager, meubles) peut être sorti de la base des droits, à sa valeur réelle et sur une liste annexée à l’acte. Au-delà d’environ 5 % du prix, l’administration attend des justificatifs.
• Les honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur ne supportent pas les droits de mutation quand ils sont indiqués à part dans l’acte : saisissez dans la calculatrice le prix hors honoraires.
• Le neuf réduit fortement les frais, mais le prix au mètre carré est en général plus élevé : comparez le coût total.

Questions fréquentes

Qui paie les frais de notaire ?

L’acquéreur, sauf accord contraire inscrit dans la promesse. Ils sont versés au notaire avant la signature de l’acte authentique.

Les frais de notaire peuvent-ils être financés par le prêt ?

Certaines banques les financent, beaucoup demandent qu’ils soient couverts par l’apport. La calculatrice « Quel prix maximum ? » les déduit de votre budget pour donner un prix de bien réaliste.

Pourquoi mon notaire annonce-t-il un montant un peu différent ?

Les formalités et les débours varient selon le dossier (copropriété, prêt, servitudes), et une garantie de prêt (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers) ajoute des frais qui ne figurent pas ici.