Calcul du rendement locatif : brut, net de charges, avec frais et vacance
Être rappelé par l'un de nos agents spécialisés
Rendement brut et rendement net
Le rendement brut rapporte les loyers d’une année au prix d’achat : loyer mensuel × 12 ÷ prix. C’est le chiffre des annonces ; il est simple, mais il ignore tout ce que le propriétaire paie.
Le rendement net de charges rapporte ce qui reste vraiment au coût total de l’opération : (loyers encaissés − charges non récupérables − taxe foncière − assurance − frais de gestion) ÷ (prix + frais d’acquisition + travaux). Il est calculé avant impôt et avant crédit.
Exemple : un appartement ancien acheté 180 000 € dans le Rhône, loué 750 € par mois hors charges. Rendement brut : 5,00 %. Avec 15 286 € de frais d’acquisition, 400 € de charges non récupérables, 900 € de taxe foncière, 120 € d’assurance, une gestion confiée à 7 % des loyers et deux semaines de vacance par an, le revenu net est de 6 601 € par an : rendement net de 3,38 %.
Les postes à ne pas oublier
Les frais d’acquisition
Dans l’ancien, ils représentent 7 à 8 % du prix. Laissez le champ vide : la calculatrice les calcule avec le taux des droits de mutation du département choisi, comme notre calculatrice des frais de notaire.
Les charges non récupérables
Une partie des charges de copropriété reste au propriétaire : travaux votés, honoraires du syndic, entretien des parties communes non récupérable. Le décret du 26 août 1987 fixe la liste des charges que vous pouvez demander au locataire ; le reste est à votre charge. Votre syndic vous indique la répartition sur le décompte annuel.
La vacance locative
Entre deux locataires, le logement peut rester vide quelques semaines, le temps des travaux de remise en état et des visites. Indiquez une durée moyenne par an (0,5 pour deux semaines).
La gestion
Confier la gestion à une agence (encaissement, quittances, révision du loyer, suivi des travaux, régularisation des charges) coûte un pourcentage des loyers encaissés. Saisissez les honoraires toutes taxes comprises.
Bien estimer le loyer
Le loyer est le premier facteur du rendement : quelques dizaines d’euros par mois changent le résultat. Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, le loyer d’un nouveau bail ne peut pas dépasser le plafond de l’arrêté préfectoral ; ailleurs, en zone tendue, la hausse entre deux locataires est limitée. Un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, et le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté depuis le 24 août 2022. Pour connaître le loyer de votre bien, faites-le estimer en ligne ou demandez l’avis de notre service gestion locative.
Ce que le rendement net ne dit pas
- La fiscalité : location nue (revenus fonciers) ou meublée (régime des loueurs en meublé), micro ou réel : l’impôt peut changer fortement le résultat final.
- Le crédit : l’effet de levier dépend de l’écart entre le rendement et le taux du prêt. Voyez notre calcul de mensualité.
- La valeur du bien à la revente, qui pèse souvent plus que le rendement annuel sur une longue durée.
Sources et dates
- Direction générale des finances publiques, « Taux des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière applicables au 1er juin 2026 », impots.gouv.fr : taux départementaux relevés le 04/09/2026, recoupés le 25/10/2026 avec le tableau du 1er avril 2026
- Code général des impôts, art. 1594 D (taux départemental)
- Code de commerce, art. A444-91 (barème des émoluments du notaire, version en vigueur au 25/10/2026)
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 (liste des charges récupérables)
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, art. 159 et 160 (logements F et G : gel des loyers, interdiction progressive de louer)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d’habitation ; encadrement des loyers)
Les autres calculatrices
Frais de notaire · Calcul de mensualité · Quels diagnostics pour mon bien ? · Toutes les calculatrices