Quels diagnostics immobiliers pour mon bien ? Liste obligatoire pour vendre ou louer
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Le dossier de diagnostic technique
Pour vendre, le propriétaire remet à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse puis à l’acte de vente (article L271-4 du code de la construction et de l’habitation). Pour louer, un dossier comparable est annexé au bail (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989). Chaque diagnostic est réalisé par un professionnel certifié, à l’exception de l’état des risques, que le propriétaire peut remplir lui-même.
Un diagnostic manquant ou périmé ne bloque pas toujours la signature, mais le vendeur ne peut alors pas s’exonérer de la garantie des vices cachés pour le défaut concerné. Une surface « loi Carrez » absente permet à l’acquéreur de demander l’annulation de la vente, et une surface surestimée de plus de 5 % une baisse du prix.
La liste, ses conditions et ses durées
| Diagnostic | Quand est-il obligatoire ? | Validité |
|---|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | Vente et location de tout logement ; ses classes figurent dans l’annonce. | 10 ans (seuls les DPE établis depuis le 1er juillet 2021 sont encore valables) |
| Audit énergétique | Vente d’une maison ou d’un immeuble hors copropriété classé F ou G (depuis le 1er avril 2023) ou E (depuis le 1er janvier 2025) ; classe D à partir du 1er janvier 2034. | 5 ans |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997. En location, dossier tenu à la disposition du locataire (logements en immeuble collectif). | Sans limite si aucune trace ; un repérage d’avant le 1er avril 2013 est à refaire |
| Plomb (constat de risque d’exposition au plomb) | Logement construit avant le 1er janvier 1949. | Vente : 1 an si du plomb est trouvé ; location : 6 ans ; sans limite si aucun plomb |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans. | Vente : 3 ans ; location : 6 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans. | Vente : 3 ans ; location : 6 ans |
| État des risques (ERP) | Bien situé dans une zone fixée par arrêté préfectoral : plan de prévention des risques, séisme de niveau 2 à 5, radon de niveau 3, recul du trait de côte… Il mentionne aussi les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles. | 6 mois ; remis dès la première visite |
| Termites | Vente dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. | 6 mois |
| Mérule | Vente dans une zone délimitée par arrêté préfectoral : information dans la promesse et l’acte. | — |
| Assainissement non collectif | Vente d’un bien non raccordé au tout-à-l’égout. | 3 ans |
| Bruit d’aérodrome | Bien situé dans une zone d’un plan d’exposition au bruit. | — |
| Mesurage « loi Carrez » | Vente d’un lot de copropriété. | Sans limite, sauf travaux |
| Carnet d’information du logement | Vente d’un logement dont le permis de construire a été déposé depuis le 1er janvier 2023 : il est transmis à l’acquéreur. | — |
| Surface habitable (« loi Boutin ») | Location d’un logement vide ou meublé. | Sans limite, sauf travaux |
Les réponses qui changent la liste
L’année du permis de construire
Elle décide de l’amiante (permis avant le 1er juillet 1997) et du plomb (construction avant le 1er janvier 1949). Pour les biens dont le permis date de 1997 à 1999, la calculatrice classe l’amiante « selon une information à préciser » : c’est la date du permis, et non celle de l’achèvement, qui compte.
L’âge des installations
Les diagnostics électricité et gaz ne sont dus que pour une installation de plus de 15 ans. La date figure souvent sur la facture de l’installateur ou sur le certificat de conformité.
Les zones fixées par arrêté
Termites, mérule et bruit d’aérodrome dépendent d’arrêtés préfectoraux ou de plans d’exposition au bruit : la mairie ou la préfecture vous dit si votre commune est concernée. Pour l’état des risques, la calculatrice lit la zone de sismicité et la classe radon de la commune dans les données publiques de Géorisques ; un plan de prévention peut toutefois s’appliquer à l’adresse.
La classe du DPE
Elle commande l’audit énergétique à la vente d’une maison, et elle limite la location : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail ou d’un renouvellement ; ce sera le cas des logements F à partir du 1er janvier 2028 et des logements E à partir du 1er janvier 2034. Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement F ou G ne peut plus être augmenté.
Quand commander les diagnostics ?
Le DPE doit être fait avant de publier l’annonce, puisque ses classes y figurent. L’audit énergétique et l’état des risques sont remis dès la première visite. Les autres diagnostics doivent être prêts à la signature de la promesse de vente ou du bail. Faites-les réaliser tôt : un défaut découvert tard devient un argument de négociation pour l’acheteur.
Sources et dates
- Code de la construction et de l’habitation, art. L271-4 (dossier de diagnostic technique, vente)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-3 (dossier de diagnostic technique, location)
- Code de la construction et de l’habitation, art. L126-28-1 (audit énergétique)
- Service-public.fr, diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre (F10798, vérifiée le 07/03/2025)
- Service-public.fr, diagnostics obligatoires pour louer (F33463)
- Service-public.fr, audit énergétique (F37110, vérifiée le 14/09/2026)
- Service-public.fr, DPE (F16096)
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) : zone de sismicité et classe radon de chaque commune
- Règles de la calculatrice relues sur Légifrance le 22/10/2026
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